Buchstabe T, U & V: Das Immobilien ABC - Alles, wirklich ALLES, was du wissen musst!

Immobilien sind weit mehr als nur Gebäude und Grundstücke. Sie gelten als Basis für Wohnen, Wirtschaft, Vermögensaufbau und kulturelle Entwicklung. Bereits seit den ersten Siedlungen in der Geschichte der Menschheit haben Häuser und Böden den sozialen und wirtschaftlichen Fortschritt mitbestimmt. Auch heute, in Zeiten vielfältiger Finanzprodukte und dynamischer Märkte, behalten Immobilien als „unbewegliche Werte“ ihren besonderen Stellenwert. Dennoch erfordert es fundiertes Wissen, um Chancen zu erkennen und Risiken realistisch einzuschätzen.

Unser Immobilien-ABC greift genau dieses Bedürfnis nach Klarheit und Durchblick auf. Es soll Laien wie Fachinteressierten eine einfache Orientierung in der komplexen Welt aus Kauf, Verkauf, Vermietung, Finanzierung und vielem mehr bieten. Die wichtigsten Begriffe werden verständlich erklärt, damit Eigentümer, Investoren und alle, die sich mit der Materie beschäftigen, gut informiert und sicher handeln können. Wer bei diesem Einstieg auf eine smarte Softwarelösung zurückgreift, gewinnt einen transparenten Überblick – und spart sich einige Stolpersteine auf dem Weg zum Erfolg.

● Teilungserklärung

○ Die Teilungserklärung ist die notarielle Urkunde, mit der ein Grundstück mit darauf stehendem Gebäude in rechtlich selbständige Eigentumseinheiten (Wohnungen oder Gewerbeeinheiten) aufgeteilt wird. Sie bildet die Grundlage für das Wohnungseigentum: Darin wird definiert, welche Räume zum Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer gehören und was Gemeinschaftseigentum bleibt. Zudem legt die Teilungserklärung oft Sondernutzungsrechte fest (z.B. Gartenanteile) und enthält die Gemeinschaftsordnung (die Regeln des Zusammenlebens). Praktisch erstellt meist der Bauträger oder ursprüngliche Eigentümer des Hauses diese Erklärung, um aus einem Mehrfamilienhaus einzelne verkaufbare Eigentumswohnungen zu machen. In der Teilungserklärung sind u.a. Miteigentumsanteile in Tausendstel für jede Einheit festgelegt, die z.B. für Stimmrechte oder Kostenverteilung relevant sind. Sie wird beim Grundbuchamt eingereicht; daraufhin erhält jede Einheit ein eigenes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch). Änderungen der Teilungserklärung sind nur mit Zustimmung aller Eigentümer und erneuter notarieller Beurkundung möglich, da sie die „Verfassung“ der WEG darstellt. Käufer einer Eigentumswohnung sollten die Teilungserklärung sorgfältig lesen, denn dort ist z.B. geregelt, ob sie die Wohnung gewerblich nutzen dürften, wer welche Teile des Gartens exklusiv nutzen darf, oder ob bestimmte Haustierhaltungen ausgeschlossen sind. Ohne Teilungserklärung kein rechtlich getrenntes Wohnungseigentum – dann wäre es schlicht Miteigentum am Gesamtgebäude. Somit ist die Teilungserklärung essenziell, um aus einem Gebäude Wohnungseigentum entstehen zu lassen.

● Teilverkauf (Immobilienteilverkauf)

○ Der Immobilienteilverkauf ist ein relativ neues Finanzmodell, bei dem ein Eigentümer einen Teil seiner Immobilie (bis zu 50%) an einen Investor verkauft, aber weiterhin im Haus wohnt und den übrigen Anteil behält (BaFin - Immobilienteilverkauf). Gleichzeitig räumt der Teilkäufer dem Verkäufer ein Nießbrauchsrecht oder Wohnrecht ein und erhält vom Verkäufer das Recht, später auch den Rest zu verkaufen (BaFin - Immobilienteilverkauf). Für die Nutzung der gesamten Immobilie zahlt der ursprüngliche Eigentümer (jetzt Teileigentümer) an den Investor ein monatliches Nutzungsentgelt (BaFin - Immobilienteilverkauf), quasi eine Miete für den verkauften Anteil. Der große Restverkauf erfolgt spätestens im Todesfall oder nach vereinbarter Zeit; der Investor erhält dann mindestens seinen Anteil plus eine Gewinnbeteiligung zurück (BaFin - Immobilienteilverkauf). Dieses Modell ermöglicht es älteren Eigentümern, einen Teil des im Haus gebundenen Vermögens flüssig zu machen, ohne sofort ausziehen zu müssen. Vorteile: Liquidität im Alter, weiterhin im vertrauten Heim wohnen bleiben (BaFin - Immobilienteilverkauf).

Nachteile: Das Nutzungsentgelt schmälert das Budget, und insgesamt kann die Lösung teuer werden – oft ist der Effektivzins des Deals hoch, und beim Gesamtverkauf partizipiert der Investor wertgesichert („Teilkaufpreis plus X“ garantiert) (BaFin - Immobilienteilverkauf). Zudem bleibt ein Restrisiko, z.B. was passiert bei Insolvenz des Teilkauf-Unternehmens (Stichwort Zwangsversteigerung) (BaFin - Immobilienteilverkauf). Die BaFin und Verbraucherzentralen warnen, dass Teilverkauf selten die beste Lösung ist, da viele versteckte Kosten und ein Ungleichgewicht zugunsten der Käuferfirma bestehen können. Transparenz ist wichtig: Alle Rechte und Pflichten müssen vertraglich genau geregelt sein, besonders das spätere Verkaufsprozedere und die Sicherung des Wohnrechts im Grundbuch (BaFin Immobilienteilverkauf). Insgesamt ist der Teilverkauf eine komplexe Verrentungsvariante – simpler und oft günstiger sind entweder klassische Hypotheken (Kredit) oder ein Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht (Leibrente).

● Tilgung

○ Tilgung bedeutet die Rückzahlung eines Kredits in Raten. Bei einer Immobilienfinanzierung wird die Darlehenssumme über viele Jahre durch regelmäßige Zahlungen abgetragen. Ein typisches Annuitätendarlehen enthält in jeder monatlichen Rate einen Zins- und einen Tilgungsanteil; der Tilgungsanteil reduziert die Restschuld kontinuierlich. Die anfängliche Tilgungsrate wird meist in Prozent der Darlehenssumme pro Jahr angegeben (z.B. 2% anfängliche Tilgung). Bei einem Darlehen von 300.000 € wären das im ersten Jahr 6.000 € Tilgung, monatlich 500 €, wobei sich dieser Betrag mit der Zeit erhöht, da die Rate konstant bleibt und die Zinsportion sinkt. Die vertragliche Festlegung der Tilgung (z.B. „2% anfängliche Tilgung, Zinsbindung 15 Jahre“) bestimmt, wie schnell das Darlehen getilgt wird. Man kann durch Sondertilgungen außerplanmäßig zurückzahlen, sofern vereinbart, um schneller schuldenfrei zu sein. Auch Volltilgerdarlehen gibt es, bei denen innerhalb der Zinsbindung komplett getilgt wird (z.B. in 10 oder 15 Jahren, entsprechend hohe Raten). Die Tilgungsquote beeinflusst die Gesamtkosten des Kredits: Höhere Tilgung = schnellere Rückzahlung = weniger Zinskosten insgesamt. Allerdings steigt dadurch die monatliche Rate. Während der Zinsbindung ist die Tilgung fest vereinbart; nach Ablauf kann man im Rahmen der Anschlussfinanzierung die Tilgungsrate neu festlegen. Für eine solide Finanzierung empfiehlt man oft mindestens 2–3% Tilgung p.a., damit das Darlehen in überschaubarer Zeit abbezahlt ist. Tilgungsplan: Ein Dokument des Kreditgebers, das für jedes Jahr/Monat ausweist, wie sich Restschuld, Zins und Tilgung entwickeln, bis zur vollständigen Rückzahlung.

● Umlegungsverfahren

○ Das Umlegungsverfahren ist ein bodenordnerisches Verfahren nach dem Baugesetzbuch, bei dem Grundstücke in einem Gebiet neu geordnet und zugeschnitten werden, um eine bessere bauliche Nutzung zu ermöglichen. Insbesondere wird es eingesetzt, um aus vormals ungünstig geschnittenen oder zu kleinen Parzellen baureife, sinnvoll geschnittene Baugrundstücke zu schaffen. Dabei werden Grundstücksgrenzen verschoben, mehrere Flurstücke neu aufgeteilt und ggf. Flächen für Straßen, Grünanlagen oder Ausgleichsflächen bereitgestellt. Jeder Eigentümer erhält am Ende möglichst wieder Land in etwa gleichem Wert (jedoch nicht zwingend an derselben Stelle), aber in form- und lageoptimierter Zuschnitte. Die Gemeinde führt das Verfahren durch und es endet mit einem Umlegungsplan, der neue Grundstücke festlegt. Salopp gesagt: „Klein-Kleckerei“ wird bereinigt, sodass z.B. statt zehn schmaler Streifen nun fünf anständige Bauplätze entstehen. Wertzuwächse durch die Baureifmachung können allerdings teilweise für Ausgleichsabgaben herangezogen werden. Für Eigentümer ist das Verfahren verpflichtend, es gibt Entschädigungen, falls jemand deutlich Land verliert. Das Umlegungsverfahren erleichtert die Erschließung, weil es Flächen für öffentliche Wege schafft und alle Eigentümer mit ins Boot holt. Im Ergebnis entstehen Grundstücke, die nach Lage, Form und Größe besser für eine Bebauung geeignet sind. Es ist damit ein wichtiges Instrument der Stadtplanung, um neues Bauland zu mobilisieren, ohne dass die öffentliche Hand alle Flächen vorher aufkaufen muss.

● Umschuldung

○ Umschuldung bedeutet, einen bestehenden Kredit durch einen neuen Kredit abzulösen, meist um bessere Konditionen zu erhalten (Umschuldung Baufinanzierung: Jetzt sparen - Dr. Klein). Im Bereich der Immobilienfinanzierung spricht man häufig von Anschlussfinanzierung oder Umschuldung zum Zinsbindungsende. Läuft z.B. nach 10 Jahren die Zinsbindung eines Darlehens aus, kann der Darlehensnehmer bei einer anderen Bank ein günstigeres Angebot suchen und mit diesem neuen Darlehen die Restschuld beim alten Kreditgeber vollständig zurückzahlen (Umschuldung Baufinanzierung: Jetzt sparen - Dr. Klein). Somit wechselt man den Darlehensgeber und idealerweise sinkt der Zinssatz, was monatliche Rate oder Laufzeit reduziert. Eine Umschuldung kann auch vor Ende der Zinsbindung stattfinden, allerdings fällt dann meist eine Vorfälligkeitsentschädigung an, die den Zinsausfall der alten Bank ausgleicht (Umschuldung der Baufinanzierung: Wie Sie Ihren Hauskredit ablösen).

Daher lohnt vorzeitiges Umschulden selten, es sei denn die Zinsersparnis ist enorm. Typischer ist: Einige Monate vor Ablauf der Zinsbindung holt man Angebote ein und schließt ggf. einen neuen Vertrag ab (ggf. als Forward-Darlehen etwas im Voraus), um nahtlos umzuschulden. Auch die Zusammenfassung mehrerer Kredite zu einem neuen Kredit ist eine Umschuldung (z.B. mehrere Bauspardarlehen in einem Hypothekenkredit konsolidieren). Für eine Umschuldung braucht man eine Ablösevollmacht oder das neue Institut zahlt direkt an die alte Bank. Es fallen erneut Grundbuchkosten an, wenn z.B. eine neue Grundschuld eingetragen werden muss – oft lässt man jedoch die alte Grundschuld stehen und tritt sie an die neue Bank ab (Abtretung), um Kosten zu sparen. Ziel der Umschuldung: Zinskosten senken (Umschuldung der Baufinanzierung: Wie Sie Ihren Hauskredit ablösen), Laufzeit verkürzen oder Rate reduzieren. Kreditnehmer sollten rechtzeitig planen, da etwa 6 Monate vor Zinsbindungende ein guter Zeitpunkt ist, Angebote zu vergleichen. Manche Banken bieten auch interne Konditionenanpassungen an (Prolongation) – eine Umschuldung im weiteren Sinne, aber ohne Bankenwechsel. Unterm Strich verbessert eine erfolgreiche Umschuldung die Finanzierungsbedingungen und spart oft beträchtliche Beträge über die Restlaufzeit (Umschuldung der Baufinanzierung: Wie Sie Ihren Hauskredit ablösen).

● Valutierung (Valuta) (Übersprungen: Begriff im Bankwesen, meint Wertstellung von Zahlungen – für Immobilienkäufer z.B. wann das Geld auf Konto wertgestellt wird)

● Verkehrswert

○ Verkehrswert ist ein anderer Begriff für den Marktwert einer Immobilie. Er bezeichnet den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewertungsstichtag voraussichtlich zu erzielen wäre, ohne ungewöhnliche oder persönliche Umstände. Der Begriff stammt aus § 194 BauGB und ist in Gutachten, bei Gerichten (z.B. Zwangsversteigerungen) und Behörden üblich. Ein Verkehrswertgutachten wird oft erstellt, um diesen Wert zu ermitteln – etwa durch einen zertifizierten Sachverständigen oder Gutachterausschuss. Im Alltag sprechen Makler und Verkäufer meist vom Marktwert. Der Verkehrswert berücksichtigt Lage, Beschaffenheit, rechtliche Gegebenheiten (Baurecht, Mietverhältnisse) und wirtschaftliche Verhältnisse (Angebot/Nachfrage). Er ist also der objektivierte Preis einer Immobilie. Bei Zwangsversteigerungen setzt das Gericht einen Verkehrswert fest, der als Ausgangspunkt für die Bietgrenzen dient. Verkehrswert und Marktwert kann man als Synonyme betrachten – beides soll den realistischen Verkaufswert beschreiben. Tendenziell verwendet man „Verkehrswert“ in förmlicheren Zusammenhängen (Gutachten, Amtssprache) und „Marktwert“ im allgemeinen Sprachgebrauch. In jedem Fall ist es der Wert, zu dem ein Objekt den Besitzer wechseln würde, wenn keiner der Beteiligten unter Druck steht oder übermäßig hohe Preise zahlt.

● Verkehrswertgutachten

○ Ein Verkehrswertgutachten ist ein umfangreiches Gutachten, das den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie nach anerkannten Bewertungsverfahren ermittelt und dokumentiert. Solche Gutachten werden beispielsweise von Gerichten (bei Erbstreitigkeiten, Scheidungen), von Behörden (für Enteignungen oder Erbschaftsteuer) oder von Banken in bestimmten Fällen angefordert. Ein vereidigter Sachverständiger besucht die Immobilie, sichtet Unterlagen (Grundbuch, Flurkarte, Baupläne, Mietverträge), nimmt Maß und bewertet nach der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) mit Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren, je nach Objektart. Das Gutachten beschreibt ausführlich Lage, Objektart, Bauzustand, Rechte und Lasten und rechnet die einzelnen Wertkomponenten vor. Beispielsweise: Bodenwert X Euro, Gebäude-Sachwert Y Euro, Marktanpassungsfaktor, sodass am Ende „Verkehrswert = ... Euro“ steht. Solch ein Gutachten ist sehr detailliert, oft 30–60 Seiten, und nachvollziehbar begründet. Banken bestellen eigene kürzere Beleihungswertgutachten, aber Verkehrswertgutachten im engen Sinne dienen vor allem dazu, einen neutralen Wert festzustellen, wenn es Streit oder Offerte gibt. Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten richten sich nach dem Wert des Objekts (Honorarordnung), können mehrere Tausend Euro betragen. Für Alltagsimmobilien reicht oft eine einfachere Wertermittlung; ein förmliches Verkehrswertgutachten braucht man vor allem bei rechtlichen Auseinandersetzungen oder amtlichen Anforderungen. In Zwangsversteigerungsverfahren liegt immer ein Verkehrswertgutachten aus, das Interessenten einsehen können. Es ersetzt zwar nicht die eigene Prüfung, gibt aber eine professionelle Einschätzung des Werts.

● Versteigerung (Zwangsversteigerung)

○ Versteigerung im Immobilienbereich meint meistens die Zwangsversteigerung, ein gerichtliches Verfahren, um eine Immobilie meistbietend zu verkaufen, damit Gläubiger aus dem Erlös befriedigt werden (Zwangsversteigerung - Definition & Erklärung im Lexikon). Eine Zwangsversteigerung wird auf Antrag eines Gläubigers (z.B. Bank mit Grundschuld, oder Erbengemeinschaft zur Auseinandersetzung) vom Amtsgericht angeordnet. Das Gericht lässt den Verkehrswert ermitteln und setzt einen Versteigerungstermin an, der öffentlich bekannt gemacht wird (Zwangsversteigerung - Definition & Erklärung im Lexikon). Interessenten können das Objekt oft vorab besichtigen (wenn der Schuldner kooperiert, sonst auch nicht) und das Gutachten einsehen. Im Termin gibt ein Rechtspfleger das Verfahren vor: Gebote können abgegeben werden, es gibt ggf. eine Bieterstunde (mindestens 30 Minuten). Wer das höchste Gebot über eventuelle Grenzen (70%-Grenze des Verkehrswerts in erster Runde) abgibt, erhält den Zuschlag. Mit Zuschlag wird dieser Höchstbietende Eigentümer, nach Zahlung des Gebots wird er im Grundbuch eingetragen. Die bisherigen Rechte (auch Mietverhältnisse bestehen weiter, aber Grundpfandrechte erlöschen größtenteils). Versteigerungen finden auch als freiwillige Versteigerungen oder Auktionen statt, bspw. durch Auktionshäuser für spezielle Immobilien – das ist dann keine Zwangsversteigerung, sondern ein alternativer Verkaufsweg. Der Reiz einer (Zwangs-)Versteigerung: Man kann Immobilien teils unter Marktwert erwerben, dafür bestehen Risiken (keine Gewährleistung, evtl. verbleibende Rechte wie Wohnrecht, oft nur äußere Besichtigung). Für Verkäufer in Geldnot ist es der letzte Weg, der oft weniger einbringt als freier Verkauf. Für den Markt schafft die Zwangsversteigerung Transparenz: Jeder kann mitbieten, und der Preis bildet sich in einem Bieterwettstreit.

● Vorkaufsrecht

○ Ein Vorkaufsrecht gibt einer bestimmten Person oder Stelle das Recht, in einen Kaufvertrag einzusteigen und die Immobilie zu den gleichen Konditionen zu erwerben, anstatt des vorgesehenen Käufers. Solche Vorkaufsrechte können vertraglich vereinbart sein (z.B. zugunsten eines Familienmitglieds oder Mieters) oder gesetzlich bestehen. Ein prominentes Beispiel ist das kommunale Vorkaufsrecht: Städte/Gemeinden haben in bestimmten Gebieten (Sanierungsgebiete, städtebauliche Entwicklungsbereiche) ein Vorkaufsrecht zugunsten der öffentlichen Hand. Wird ein Grundstück verkauft, kann die Stadt binnen 2 Monaten erklären, dass sie in den Kaufvertrag eintritt, um eigene Ziele zu verfolgen. In der Praxis üben Kommunen ihr Vorkaufsrecht selten aus, außer es dient z.B. der Grünflächenschaffung oder Vermeidung von Spekulation. Vertragliche Vorkaufsrechte, z.B. im Grundbuch eingetragen zugunsten eines Nachbarn oder der früheren Eigentümer, sind häufiger relevant. Der Eigentümer muss im Verkaufsfall den Vorkaufsberechtigten informieren, sodass dieser sein Recht ausüben kann. Entscheidet er sich dafür, übernimmt er das Geschäft wie vereinbart (Preis, Bedingungen). Nimmt er es nicht wahr, kann der Verkauf an den ursprünglichen Käufer vollzogen werden. Wichtig: Der Vorkaufsberechtigte kann nicht zu anderen Konditionen kaufen, sondern nur zu denen, die der Eigentümer mit dem Dritten ausgehandelt hat. Ein Vorkaufsrecht begründet keinen Anspruch auf Verkauf, sondern nur das Recht im konkreten Verkaufsfall. Es kann entfallen, wenn es nicht binnen Frist ausgeübt wird, oder wenn z.B. der Eigentümer an seinen Ehepartner verkauft (häufig ausgenommen). Vorkaufsrechte sind wertmindernd aus Sicht potentieller Käufer, da Unsicherheit besteht, ob man die Immobilie am Ende bekommt. Für Eigentümer bedeutet ein eingetragenes Vorkaufsrecht, dass er weniger frei verkaufen kann. Daher sollte, wer ein Grundstück kauft, immer das Grundbuch prüfen, ob dort Vorkaufsrechte (Abt. II) eingetragen sind.

● Vorfälligkeitsentschädigung

○ Eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) ist eine Gebühr, die die Bank vom Kreditnehmer verlangt, wenn dieser einen Immobilienkredit vor Ablauf der Zinsbindungsfrist vorzeitig zurückzahlt (Vorfälligkeitsentschädigung – Wikipedia). Hintergrund: Bei einem Festzinsdarlehen kalkuliert die Bank mit bestimmten Zinseinnahmen über die vereinbarte Laufzeit. Kündigt der Kreditnehmer den Vertrag vorzeitig (z.B. bei Verkauf der Immobilie oder Umschuldung), entgehen der Bank Zinsen. Die VFE soll diesen Schaden ausgleichen (Vorfälligkeitsentschädigung – Wikipedia). Die Berechnung ist komplex: Die Bank ermittelt den Unterschied zwischen den vereinbarten Zinsen und dem, was sie mit dem zurückgezahlten Geld nun alternativ verdienen kann (Refinanzierungsschaden), plus evtl. Verwaltungskosten und Zinsmarge (Vorfälligkeitsentschädigung – Wikipedia) (Vorfälligkeitsentschädigung – Wikipedia). Üblicherweise kann eine Bank beim Immobilienkredit außerordentliche Kündigung nur in Ausnahmefällen ablehnen – aber der Kunde kann auch selten einseitig kündigen. Laut Gesetz (BGB) hat man ein Kündigungsrecht nach 10 Jahren Zinsbindung mit 6 Monaten Frist – danach fällt keine VFE an. Bei kürzeren Bindungen kann man nur mit Zustimmung der Bank gegen VFE raus. Einige Banken bieten Vertragsklauseln, die eine vorzeitige Tilgung gegen Entschädigung erlauben. Als grobe Größe: die VFE kann mehrere Prozent der Restschuld betragen, je nach Restlaufzeit und Zinsdifferenz.

Beispiel: Noch 5 Jahre 3% Zins vereinbart, aktuelles Zinsniveau 1% – Bank entgehen 2% auf Restschuld p.a., also VFE nahe 10% der Restschuld. VFE ist oft ein Knackpunkt beim Wohnungsverkauf vor Ablauf der Zinsbindung: Der Verkäufer muss sie seiner Bank zahlen (oder der Käufer übernimmt den Kredit). Einige Gerichtsentscheidungen haben Banken verpflichtet, bei Berechnung fair zu bleiben (z.B. Risikoanteil abziehen). Um VFE zu vermeiden, kann man Darlehen variabel gestalten oder Sonderkündigungsrechte nutzen (z.B. bei Verkauf nach § 490 BGB, falls im Vertrag vereinbart). Verbraucher sollten bei Abschluss langer Zinsbindungen bedenken, dass sie sich damit binden – oder im Falle des Falles mit VFE „freikaufen“ müssten (Vorfälligkeitsentschädigung – Wikipedia) (Vorfälligkeitsentschädigung – Wikipedia).

⌛️ Seit Anbeginn der menschlichen Zivilisation sind Immobilien ein beständiger Pfeiler in Gesellschaft, Wirtschaft und Kultur – sie spiegeln Wohlstand und Stabilität wider, verlangen jedoch ein hohes Maß an Verständnis und Umsicht. Wer diese Komplexität durchdringt, kann große Chancen nutzen, insbesondere wenn transparente und smarte Softwarelösungen (wie unsere 😉) den Weg begleiten.

Viel Erfolg,

💙 Christoph, Johannes und Roman

“Wir sind FinTech des Jahres 2024 - Founders League”

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