Buchstabe P, R & S: Das Immobilien ABC - Alles, wirklich ALLES, was du wissen musst!

Immobilien sind weit mehr als nur Gebäude und Grundstücke. Sie gelten als Basis für Wohnen, Wirtschaft, Vermögensaufbau und kulturelle Entwicklung. Bereits seit den ersten Siedlungen in der Geschichte der Menschheit haben Häuser und Böden den sozialen und wirtschaftlichen Fortschritt mitbestimmt. Auch heute, in Zeiten vielfältiger Finanzprodukte und dynamischer Märkte, behalten Immobilien als „unbewegliche Werte“ ihren besonderen Stellenwert. Dennoch erfordert es fundiertes Wissen, um Chancen zu erkennen und Risiken realistisch einzuschätzen.

Unser Immobilien-ABC greift genau dieses Bedürfnis nach Klarheit und Durchblick auf. Es soll Laien wie Fachinteressierten eine einfache Orientierung in der komplexen Welt aus Kauf, Verkauf, Vermietung, Finanzierung und vielem mehr bieten. Die wichtigsten Begriffe werden verständlich erklärt, damit Eigentümer, Investoren und alle, die sich mit der Materie beschäftigen, gut informiert und sicher handeln können. Wer bei diesem Einstieg auf eine smarte Softwarelösung zurückgreift, gewinnt einen transparenten Überblick – und spart sich einige Stolpersteine auf dem Weg zum Erfolg.

● Pacht

○ Pacht ist ähnlich der Miete, jedoch mit dem Unterschied, dass dem Pächter neben der Nutzung einer Sache (z.B. eines Grundstücks oder Lokals) auch der wirtschaftliche Ertrag daraus zusteht. Bei einer Verpachtung überlässt der Verpächter dem Pächter eine Immobilie oder ein Grundstück zur Bewirtschaftung und Nutzung. Typische Beispiele: Verpachtung einer Gaststätte, eines Bauernhofs oder von Ackerland. Der Pächter darf die „Früchte“ ziehen – z.B. die Ernte verkaufen oder im Restaurant Gewinne erzielen – und zahlt dafür einen Pachtzins. Pachtverträge sind meist langfristig und können zusätzliche Regelungen enthalten, etwa Instandhaltungspflichten des Pächters oder Inventarüberlassung (z.B. Brauereipacht mit Inventar). Rechtlich sind Miete und Pacht verwandt (§§ 581 ff. BGB regeln Pacht): Pacht umfasst auch die mietähnliche Nutzung plus Fruchtgenuss. Ein Verpächter einer Obstplantage gibt dem Pächter das Recht, das Obst zu ernten und zu verkaufen. Beim Pachten einer Kneipe übernimmt der Pächter oft auch bestehende Kundschaft und darf Umsatz machen. Im Gegensatz zur Miete kann der Pachtvertrag den Pächter stärker zur Erhaltung der Substanz verpflichten, da er ja Gewinne zieht (z.B. muss ein Gastronomie-Pächter Renovierungen auf eigene Kosten durchführen). Endet die Pacht, muss der Pächter die Pachtsache zurückgeben. Pachtverträge sind Dauerschuldverhältnisse und unterliegen, wenn es um Wohnraum geht (z.B. möblierte Zimmer mit Service?), im Kern Mietrecht – in der Regel aber betrifft Pacht eher Gewerbe oder Land und damit nicht das soziale Mietrecht.

● Penthouse

○ Ein Penthouse ist eine luxuriöse Wohnung im obersten Stockwerk eines Gebäudes, oft mit umlaufender Dachterrasse. Charakteristisch ist, dass das Penthouse sich meist zurückgesetzt auf dem Dach befindet, teilweise zusätzlich als aufgesetztes Geschoss, und nicht unbedingt die volle Gebäudefläche einnimmt. Penthouse-Wohnungen sind begehrt, weil sie exklusive Merkmale bieten: keine Nachbarn oben drüber, meist weite Aussicht, große Terrassenflächen und hohe Privatsphäre. Häufig entstehen Penthäuser bei Neubauten von Mehrfamilienhäusern als Highlight für zahlungskräftige Käufer oder werden auf Flachdächern bestehender Häuser nachträglich aufgebaut (wo genehmigt). Da ein Penthouse nicht zwangsläufig Treppenhauslärm hat und oft per Aufzug direkt erreichbar ist, bietet es fast Haus-im-Haus-Qualität. In der Regel sind Penthäuser teurer pro Quadratmeter als andere Wohnungen im Gebäude, was sich auch in den Nebenkosten (z.B. höheres Hausgeld durch größere Fläche) niederschlägt. Der Begriff wird manchmal etwas weiter gefasst und auch für großzügige Dachgeschosswohnungen ohne Dachterrasse benutzt – streng genommen sollte aber eine „echte“ Dachterrasse dazugehören. Ein Penthouse ist nicht mit Maisonette zu verwechseln (die über zwei Ebenen geht) oder mit einem normalen Dachgeschoss (das unterm schrägen Dach liegt). Architektonisch sind Penthäuser oft als leicht abgesetzter Aufbau erkennbar, manchmal mit bodentiefen Fenstern rundum, was ihnen einen exklusiven Charakter verleiht.

● Provision (Maklerprovision)

○ Die Provision ist das erfolgsabhängige Honorar, das ein Makler für die erfolgreiche Vermittlung eines Immobiliengeschäfts erhält. Sie wird nur fällig, wenn der Kauf- oder Mietvertrag tatsächlich zustande gekommen ist und zwischen diesem Abschluss und der Maklertätigkeit ein kausaler Zusammenhang besteht. Die Höhe der Provision wird im Maklervertrag oder durch regionale Gepflogenheiten bestimmt und meist als Prozentsatz vom Kaufpreis oder Vielfaches der Kaltmiete vereinbart. Bei Wohnungs- und Hausverkauf in Deutschland liegen die üblichen Provisionen je nach Bundesland zwischen 3% und 7% des Kaufpreises (zzgl. MwSt), neuerdings oft hälftig aufgeteilt zwischen Verkäufer und Käufer. Bei Mietwohnungen sind es maximal 2 Nettokaltmieten zzgl. MwSt, allerdings zahlt die seit 2015 fast nur noch der Besteller (Bestellerprinzip). Die Provision deckt die Dienstleistung des Maklers ab – Marketing, Besichtigungen, Beratung, Vertragsvorbereitung. Rechtlich entsteht der Provisionsanspruch des Maklers, sobald der Hauptvertrag geschlossen ist und der Makler diesen nachweislich angebahnt hat. Ist kein Erfolg eingetreten, geht der Makler leer aus (kein Stundenlohn o.ä.). Courtage ist ein Synonym zur Provision. Wichtig: Provisionen sind grundsätzlich verhandelbar, bevor der Maklervertrag geschlossen wird. Nachträglich eine vereinbarte Provision zu mindern, ist hingegen schwierig. Die Provision wird meist mit Vertragsabschluss oder kurz danach fällig und mittels Rechnung angefordert.

● Pflichtteil (Übersprungen: Begriff aus Erbrecht, für Immobilienbesitzer relevant, aber kein spezifischer Immobilien-Fachbegriff)

Q ● Quadratmeterpreis ○ Der Quadratmeterpreis gibt an, wie teuer eine Immobilie pro Quadratmeter Wohn- oder Nutzfläche ist. Er wird berechnet, indem der Gesamtpreis durch die Anzahl der Quadratmeter geteilt wird. Beispielsweise bei einer 80 m2 Wohnung für 240.000 € liegt der Kaufpreis pro Quadratmeter bei 3.000 €/m2. Im Mietbereich wird die Miete fast immer als Euro pro m2 Wohnfläche und Monat angegeben (z.B. 10 €/m2 kalt). Der Quadratmeterpreis dient als einfacher Vergleichsmaßstab zwischen Immobilien unterschiedlicher Größe. Allerdings muss man vorsichtig sein: Nicht jeder Quadratmeter ist gleich wertvoll – Grundriss und Lage innerhalb des Objekts spielen auch eine Rolle. Dennoch spricht man oft über durchschnittliche Quadratmeterpreise: etwa „In Stadt XYZ liegen die Wohnungspreise bei ~5.000 €/m2“. Auch Bodenrichtwerte werden faktisch als Euro pro m2 ausgedrückt. In Anzeigen wird der qm-Preis bei Verkauf seltener direkt genannt, aber bei Mieten immer. Eine besonders hochwertige Ausstattung oder kleinere Fläche kann zu überdurchschnittlichem qm-Preis führen, während sehr große Wohnungen oder Renovierungsstau den Schnitt drücken. Insgesamt bietet der Quadratmeterpreis eine schnelle Hausnummer zur Einordnung einer Immobilie im Marktgefüge. Käufer und Verkäufer können über ihn gut verhandeln („das sind ja 500 € mehr pro m2 als der Durchschnitt“). Zu beachten: Ob die Berechnungsgrundlage Wohnfläche oder Nutzfläche ist, muss klar sein – in der Regel meint man bei Wohnimmobilien die Wohnfläche nach WoFlV.

R ● Rendite (Immobilienrendite)

○ Rendite bezeichnet bei Immobilieninvestments das Verhältnis der jährlichen Erträge zum eingesetzten Kapital. Man unterscheidet häufig die Bruttorendite (Jahreskaltmiete / Kaufpreis 100%) und die Nettorendite (Jahresmiete minus laufende Kosten, geteilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, 100%). Beispiel: Ein Wohnungskauf für 200.000 € mit 10.000 € Jahresnettokaltmiete hat brutto 5% Rendite. Ziehen wir 2.000 € an nicht umlagefähigen Kosten ab und berücksichtigen 10% Kaufnebenkosten, ergibt sich vielleicht ~4% Nettorendite. Die Rendite gibt also an, wie ertragreich die Kapitalanlage Immobilie ist – im Vergleich etwa zu Zinspapieren oder Aktien. Bei vermieteten Wohnimmobilien in Großstädten liegen Bruttorenditen oft nur bei 2–4%, in B- oder C-Lagen vielleicht 4–6%. Gewerbeimmobilien können höhere Renditen bieten, gehen aber mit mehr Risiko einher. Man kann auch die Eigenkapitalrendite betrachten, wenn fremdfinanziert wird: Durch Leverage kann diese deutlich höher sein, sofern der Mietzins die Darlehenszinsen übersteigt. Für private Vermieter ist neben der anfänglichen Mietrendite auch die Wertentwicklung wichtig – Gesamtrendite = Mietrendite + Wertsteigerung. Achtung: Die Rendite muss immer in Relation zum Risiko gesehen werden. Sicher geglaubte Top-Lagen haben niedrige Renditen, strukturschwächere Regionen locken mit höheren Renditen, bergen aber Risiken von Leerstand oder Wertverlust. Als Kennzahl hilft die Rendite bei Investitionsentscheidungen und zum Vergleich verschiedener Anlageobjekte.

● Rohbau

○ Der Rohbau ist der Bauzustand eines Gebäudes, bei dem die grundlegende Tragkonstruktion fertiggestellt ist, jedoch der Innenausbau noch fehlt. Zum Rohbau gehören: das Fundament bzw. die Bodenplatte, die Außen- und Innenwände (Mauerwerk oder Beton), Decken und das Dach (Dachstuhl mit Eindeckung). Nicht enthalten im Rohbau sind typischerweise Fenster und Türen (allenfalls provisorisch), Installationen (Elektro, Heizung, Sanitär), Putz, Estrich, Fliesen, Sanitärobjekte etc. Wenn der Rohbau steht – also „dicht“ ist –, feiert man traditionell das Richtfest (bei Holzbau/Dachstuhl) oder allgemein das Bauwerk im Rohzustand. Eine verbreitete Vertragsform ist auch die „Lieferung eines Ausbauhauses“: Der Anbieter stellt den Rohbau (ggf. inkl. Fenstern) fertig, der Käufer übernimmt den Innenausbau selbst. Ein Rohbau stellt einen erheblichen Anteil der Baukosten: etwa 40–50% der Gesamtkosten können auf diesen Abschnitt entfallen. Im Rohbau-Zustand sind bereits viele bautechnische Qualitäten festgelegt (z.B. Mauerwerk vs. Fertigteil, Dämmung der Gebäudehülle). Abnahmen erfolgen häufig nach Rohbaufertigstellung für Statikprüfung etc. Aus Versicherungssicht endet mit Abschluss des Rohbaus oft die Feuerrohbauversicherung und es beginnt die normale Gebäudeversicherung. Ein halb fertiggestellter Rohbau, der stehen bleibt (z.B. wegen Bauunterbrechung), ist übrigens besonders witterungsgefährdet. Umgangssprachlich sagt man „im Rohbau verkaufen“ – gemeint ist, eine Immobilie unvollendet zu veräußern, sodass der Käufer den Ausbau übernimmt.

S ● Sachwertverfahren

○ Das Sachwertverfahren ist ein Wertermittlungsverfahren für Immobilien, bei dem der Wert durch Addition des Bodenwerts und des (abgezinsten) Herstellungswerts der baulichen Anlagen ermittelt wird. Es kommt hauptsächlich bei eigen genutzten Immobilien zum Einsatz, wo Vergleichswerte oder Ertragswerte nicht ausreichend greifen (z.B. Einfamilienhäuser). Schritte: Zuerst wird der Bodenwert mittels Bodenrichtwert bestimmt. Dann wird der Bauwert berechnet: Wie viel würde es kosten, das Gebäude heute neu zu errichten (Normalherstellungskosten), und davon werden Altersabschreibungen abgezogen (Alterswertminderung). Hinzu kommen ggf. Außenanlagen (z.B. Garage, Gartenanlage) und besondere Betriebseinrichtungen. Das ergibt den vorläufigen Sachwert des Gebäudes. Schließlich kann dieser Wert noch mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert werden, um Marktlage zu berücksichtigen (da Marktpreise oft vom reinen Sachwert abweichen). Ergebnis: der Sachwert als realistischer Marktwert unter Berücksichtigung der Substanz. In der Praxis wird der Sachwert z.B. genutzt von Gutachterausschüssen oder Versicherungen (Versicherungswert aber ohne Boden). Für exklusive Villen oder sehr individuelle Objekte ist der Sachwert oft die beste Näherung, da Vergleichsobjekte fehlen. Dennoch wird er idealerweise mit Marktanpassungsfaktoren versehen, damit am Ende ein Wert steht, der am Markt erzielbar ist. Das Sachwertverfahren gewährleistet, dass Bausubstanz und Qualität nicht unterbewertet werden, selbst wenn der Markt mal schwächelt – es liefert sozusagen einen rationalen Mindestwert aus Kostenperspektive.

● Schenkung

○ Eine Schenkung im Immobilienkontext bedeutet, dass eine Immobilie unentgeltlich von einer Person auf eine andere übertragen wird. Beispielsweise können Eltern ihrem Kind ein Haus schenken, ohne dass das Kind einen Kaufpreis zahlt. Schenkung unter Lebenden ist oft Teil der Nachfolgeplanung, um Erbschaftsteuerfreibeträge optimal zu nutzen (Freibeträge alle 10 Jahre erneut nutzbar). Eine Schenkung muss wie ein Verkauf notariell beurkundet werden. Der Schenker kann Auflagen machen, z.B. ein Wohnrecht für sich selbst vorbehalten. Obwohl kein Entgelt fließt, fällt möglicherweise Schenkungssteuer an, wenn der Wert der Immobilie die persönlichen Freibeträge übersteigt (die Freibeträge sind dieselben wie bei Erbschaftsteuer). Eine Schenkung ist ein einseitiges Rechtsgeschäft – nur der Schenker erbringt eine Leistung, der Beschenkte nicht. Um Missbrauch zu vermeiden, gibt es im BGB Widerrufsmöglichkeiten wegen groben Undanks etc., aber das spielt selten eine Rolle. Häufig werden Immobilien innerhalb der Familie gegen Wohnrecht oder Pflegeverpflichtung übertragen – das ist streng genommen eine gemischte Schenkung (teils Schenkung, teils Gegenleistung). Schenkungen unterliegen einer 10-Jahres-Frist, was Erbrecht angeht: Stirbt der Schenker innerhalb von 10 Jahren, können Pflichtteilsberechtigte die Schenkung teilweise ausgleichspflichtig machen. Im Alltag ist wichtig: Wird eine Immobilie geschenkt, sollte der Beschenkte auch daran denken, dass er laufende Kosten übernimmt. Zudem gilt bei Weiterverkauf: Die Spekulationsfrist (10 Jahre) fängt mit dem ursprünglichen Kauf durch den Schenker an – Schenkung selbst löst keine neue Haltefrist aus, da kein entgeltlicher Erwerb.

● Schenkungssteuer

○ Die Schenkungssteuer fällt an, wenn Vermögen verschenkt wird und bestimmte Freibeträge überschritten werden. Im Prinzip entspricht sie der Erbschaftsteuer, da Schenkungen unter Lebenden dem gleichen Steuergesetz unterliegen (ErbStG). Für Immobilien bedeutet das: Verschenkt jemand eine Immobilie, wird der Immobilienwert (Verkehrswert) zugrunde gelegt und der Beschenkte muss, soweit dieser Wert seinen persönlichen Freibetrag übersteigt, Schenkungsteuer zahlen. Die Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad (z.B. Ehegatte 500.000 €, Kind 400.000 €, Enkel 200.000 €, Geschwister und Nichtverwandte nur 20.000 €). Innerhalb dieser Beträge ist die Schenkung steuerfrei. Darüber greift ein progressiver Steuertarif, etwa Kinder 7–30%, Nichtverwandte bis 50%. Beispiel: Vater schenkt Sohn ein Haus im Wert von 600.000 €; Freibetrag 400.000 € = 200.000 € steuerpflichtig, Steuersatz z.B. 11% → 22.000 € Steuer. Wichtig: Man kann durch frühzeitige Schenkungen alle 10 Jahre Freibeträge mehrfach nutzen. Außerdem kann eine Schenkung Gestaltungsoptionen bieten (z.B. Immobilie jetzt ans Kind geben und Nießbrauch behalten – dann reduziert sich der steuerliche Wert, da Belastung mit Nießbrauch). Wenn mehrere Kinder bedacht werden, kann Aufteilung erfolgen, um Freibeträge zu optimieren. Die Steuer muss vom Beschenkten gezahlt werden; der Schenker haftet jedoch mit, falls der Beschenkte nicht zahlt. Innerhalb der Familie wird Schenkungssteuer häufig vermieden durch kluge Planung oder Nutzung von Wohnrechten. Wie bei der Erbschaftsteuer ist auch hier politisch immer wieder Diskussion, die Freibeträge bzw. Bewertungen anzupassen.

● Schnitt (Bauzeichnung)

○ Schnitte in Bauzeichnungen sind zweidimensionale Darstellungen, die ein Gebäude in aufgeschnittener Form zeigen – also vertikale Querschnitte. Auf einem Bauplan sind Schnitte wichtig, um die innere Aufteilung, Raumhöhen, Geschosshöhen und Dachkonstruktion zu verstehen. Ein Architekt zeichnet z.B. einen Längsschnitt und einen Querschnitt durch das Haus. Darauf sieht man, wie die Fußböden und Decken aufeinander liegen, wo Fenster und Türen sich im Verhältnis befinden, wie Treppen verlaufen und wie hoch die einzelnen Räume sind. Beim Immobilienverkauf werden Schnitte selten dem Käufer gezeigt, wichtiger sind Grundrisse. Aber bei Planung eines Umbaus oder beim Neubau sind Schnittzeichnungen elementar, um ein Gefühl für die Proportionen zu erhalten. Modern gesagt: Schnitt = Seitenansicht im „Inneren“. Häufig sind Schnitte mit dem Blick auf konstruktive Details (z.B. Aufbau des Dachstuhls, Fundament) oder Sanitärschächte versehen. In Exposés findet man Schnitte gelegentlich bei komplexeren Penthäusern oder Maisonetten, um die Ebenen darzustellen. Zusammengefasst: Ein Schnitt gehört zu den Bauunterlagen wie Grundriss und Ansicht. Er ergänzt den Grundriss (Draufsicht) um die dritte Dimension und macht die Raumhöhe und Geschossigkeit ersichtlich. Für Verständnis: Stellt man sich ein Puppenhaus vor, in das man von der Seite reinschauen kann – das entspricht etwa einem Gebäudeschnitt. ● Sondereigentum

○ Sondereigentum ist ein Begriff aus dem Wohnungseigentumsrecht und bezeichnet die Räume einer Eigentumswohnung, die dem jeweiligen Wohnungseigentümer alleine gehören. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wird zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum unterschieden. Sondereigentum umfasst typischerweise die Innenräume der Wohnung, also Wohnräume, Schlafzimmer, Küche, Bad, sowie ggf. dazugehörige Kellerräume oder Tiefgaragenstellplätze (wenn als solche zugeordnet). Alles, was nicht Sondereigentum ist, ist Gemeinschaftseigentum – z.B. das Treppenhaus, Fassade, Dach, tragende Wände, Leitungsnetze etc.. Jeder Wohnungseigentümer kann über sein Sondereigentum weitgehend frei verfügen (umbauen, vermieten, gestalten), während am Gemeinschaftseigentum nur alle gemeinsam entscheiden. Das Sondereigentum wird im Aufteilungsplan und der Teilungserklärung genau definiert. Rechtlich ist Sondereigentum nur in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zu haben – man erwirbt also immer beides: die spezielle Wohnung (Sondereigentum) und den Anteil am Haus insgesamt. Für Instandhaltung innerhalb des Sondereigentums ist der jeweilige Eigentümer selbst verantwortlich, für Gemeinschaftsteile die Gemeinschaft. Beispiele: Die Wohnungstür selbst gehört meist zum Sondereigentum (Innenseite), ihre Außenseite zum Gemeinschaftseigentum. Einbauküchen, Tapeten, Bodenbeläge sind Sondereigentum, Rohre in der Wand jedoch Gemeinschaftseigentum. Das Konzept trennt Verantwortlichkeiten klar und ermöglicht, dass jeder Wohnungseigentümer sein „eigenes Reich“ hat, obwohl es ein gemeinsames Gebäude ist.

● Sondernutzungsrecht

○ Ein Sondernutzungsrecht im WEG-Kontext räumt einem einzelnen Wohnungseigentümer das exklusive Nutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums ein. Typische Beispiele: Stellplätze auf dem Hof, Gartenflächen, Dachterrassen, spezielle Kellerräume, die eigentlich Gemeinschaftseigentum sind, aber per Vereinbarung ausschließlich von einem bestimmten Eigentümer genutzt werden dürfen. Das Sondernutzungsrecht wird meist bereits in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung festgelegt und ist quasi die „zweite Klasse“ nach dem Sondereigentum – es bleibt juristisch Gemeinschaftseigentum, aber die anderen Eigentümer dürfen es nicht benutzen. Im Gegenzug kann der Berechtigte mit der Fläche fast so umgehen, als wäre es sein Sondereigentum (er kann z.B. seinen Sondernutzungs-Garten allein gestalten, solange er das Gemeinschaftsbild wahrt). Entscheidungen über bauliche Veränderungen am Sondernutzungsbereich erfordern aber oft Mitwirkung der Gemeinschaft, da das Eigentum als solches allen gehört. Sondernutzungsrechte werden im Aufteilungsplan häufig durch besondere Markierungen kenntlich gemacht und in der notariellen Teilungserklärung jedem Rechteinhaber zugewiesen. Ein Stellplatz-Sondernutzungsrecht zum Beispiel erlaubt dem definierten Eigentümer, diesen bestimmten Platz immer zu nutzen und andere Fahrzeuge dort zu entfernen. Sondernutzungsrechte können übertragen werden, aber meist nur zusammen mit dem zugehörigen Wohnungseigentum. Für Außenflächen wie Terrassen ist das SNR gängig, weil eine Terrasse konstruktiv Teil des Gemeinschaftseigentums (Dach der Tiefgarage oder Bodenplatte) ist, aber praktisch einer Wohnung zugeordnet wird, damit nicht jeder sie betreten darf.

● Souterrain

○ Souterrain (frz. „unter der Erde“) bezeichnet Wohnungen oder Räume, die ganz oder teilweise unterhalb der Geländeoberfläche liegen. Ein Souterrain liegt typischerweise im Kellergeschoss eines Gebäudes, hat aber in der Regel Fenster oberhalb der Erde oder auf Lichtschächte hinaus, sodass eine Wohnnutzung möglich ist. Im Unterschied zum reinen Keller, der nur Lagerzwecken dient, sind Souterrainräume für dauerndes Wohnen ausgebaut – oft als eigene Wohnung oder als Teil einer Maisonette. Souterrainwohnungen haben häufig niedrigere Decken und liegen unter Straßenniveau, wodurch es weniger Tageslicht gibt und manchmal mehr Feuchtigkeit. Dennoch können sie als günstigerer Wohnraum dienen, gerade in Städten. In Altbauten sind Souterrainwohnungen manchmal ehemalige Dienstbotenquartiere. Auch gewerblich werden Souterrainräume genutzt (Praxis, Büro), da Mieten dort geringer sind. Beim Verkauf einer Souterrainwohnung muss die Wohnfläche nach WoFlV korrekt ermittelt werden – voll belichtete Räume können 100% angerechnet werden, aber sehr dunkel oder nur mit Oberlichtern ggf. geringer. Souterrain hat also sowohl Charme (eigener Zugang, oft Gartenzugang, kühl im Sommer) als auch Nachteile (fehlende Aussicht, ggf. Einbruchgefahr, zumindest früher „Kellergeruch“). In Häusern mit Hanglage kann die Talseite ebenerdig aus dem Souterrain führen, während bergseits die Räume im Erdreich liegen. So oder so sind Souterrains fester Teil städtischer Bebauung und gelten als „Wohnung im Untergeschoss“.

● Spekulationssteuer (Spekulationsfrist)

○ Spekulationssteuer ist die umgangssprachliche Bezeichnung für die Einkommensteuer, die auf den Gewinn aus dem Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie anfällt, wenn zwischen An- und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen (Spekulationssteuer bei Immobilien: Wann fällt sie an?). Verkauft jemand z.B. eine vermietete Eigentumswohnung mit Gewinn innerhalb dieser Frist, muss er den Gewinn mit seinem persönlichen Steuersatz versteuern (als privates Veräußerungsgeschäft gemäß § 23 EStG) (Spekulationssteuer bei Immobilien: Wann fällt sie an?). Allerdings gibt es wichtige Ausnahmen: Selbstgenutzte Immobilien sind von Anfang an steuerfrei, wenn der Eigentümer dort im Jahr des Verkaufs und den zwei vorangegangenen Jahren selbst gewohnt hat (Spekulationssteuer bei Immobilien: Wann fällt sie an?). Auch geerbte Immobilien profitieren davon, dass die Eigentumszeit des Erblassers angerechnet wird – war die Immobilie vom Erblasser selbst genutzt oder schon länger als 10 Jahre in dessen Besitz, fällt beim Erben keine Spekulationssteuer an. Ebenso gilt für Schenkungen: Die Haltefrist des Schenkers wird übernommen. Die 10-Jahres-Frist (Spekulationsfrist) beginnt ab dem Datum des notariellen Kaufvertrags und endet genau nach 10 Jahren. Wenn die Frist abgelaufen ist, bleibt der Verkaufsgewinn steuerfrei (Spekulationsfrist bei Immobilien: Beginn der Frist - ImmoScout24). Gewerbliche Immobilienhändler oder bei mehr als 3 Verkäufen in 5 Jahren greift ggf. gewerblicher Grundstückshandel, aber das ist ein Sonderfall. Für die meisten privaten Eigentümer heißt es: 10 Jahre warten oder selbst drin wohnen, um steuerfrei zu verkaufen. „Spekulationssteuer“ selbst ist kein offizieller Begriff, aber er hat sich eingebürgert, weil es um die Vermeidung kurzfristiger Spekulationsgewinne geht.

● Staffelmiete

○ Die Staffelmiete ist eine Mietvereinbarung, bei der schon im Mietvertrag feste zukünftige Mietsteigerungen in konkreten Beträgen festgeschrieben sind (Staffelmiete – Wikipedia). Beispielsweise kann vereinbart sein, dass die Miete ab dem 1.1. nächsten Jahres um 50 € steigt und nach einem weiteren Jahr nochmals um 50 € usw. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr unverändert gelten. Prozentuale Angaben sind unzulässig – es muss ein Eurobetrag oder klar bestimmbarer Betrag vereinbart sein (Staffelmiete – Wikipedia). Während der Laufzeit der Staffelmiete sind sonstige Mieterhöhungen ausgeschlossen (außer Betriebskostenanpassungen), das heißt der Vermieter kann nicht zusätzlich wegen Vergleichsmiete erhöhen. Zudem darf im Mietvertrag bei Staffelmiete der Kündigungsausschluss des Mieters maximal für 4 Jahre vereinbart werden (Staffelmiete – Wikipedia). Staffelmieten werden genutzt, um sowohl Vermieter als auch Mieter Planungsicherheit zu geben: Der Mieter weiß exakt, wie sich seine Miete entwickelt, der Vermieter hat regelmäßige Erhöhungen ohne extra Begründungsaufwand. Beispiel: Startmiete 800 €, nach einem Jahr 840 €, nach zwei Jahren 880 € usw. Die Mietpreisbremse gilt auch für die Ausgangsmiete der Staffelmiete (Staffelmiete – Wikipedia). Überschreiten spätere Staffeln die Kappungsgrenzen der Mietpreisbremse, ist das zulässig, sofern die Startmiete regelkonform war (denn die Staffeln sind ja vorher vertraglich fixiert). Vorteil: Weniger Streit, weil beide Seiten im Voraus Bescheid wissen. Nachteil: Bei rasanter Inflation kann die Staffel hinterherhinken (für Vermieter ungünstig), bei stagnierenden Mieten könnte der Mieter vielleicht unnötig mehr zahlen als üblich. In jedem Fall ist eine Staffelmiete ein flexibles Instrument, das aber sorgfältig formuliert sein muss, damit es wirksam ist (Staffelmiete – Wikipedia).

⌛️ Seit Anbeginn der menschlichen Zivilisation sind Immobilien ein beständiger Pfeiler in Gesellschaft, Wirtschaft und Kultur – sie spiegeln Wohlstand und Stabilität wider, verlangen jedoch ein hohes Maß an Verständnis und Umsicht. Wer diese Komplexität durchdringt, kann große Chancen nutzen, insbesondere wenn transparente und smarte Softwarelösungen (wie unsere 😉) den Weg begleiten.

Viel Erfolg,

💙 Christoph, Johannes und Roman

“Wir sind FinTech des Jahres 2024 - Founders League”

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