Buchstabe M, N & O: Das Immobilien ABC - Alles, wirklich ALLES, was du wissen musst!

Immobilien sind weit mehr als nur Gebäude und Grundstücke. Sie gelten als Basis für Wohnen, Wirtschaft, Vermögensaufbau und kulturelle Entwicklung. Bereits seit den ersten Siedlungen in der Geschichte der Menschheit haben Häuser und Böden den sozialen und wirtschaftlichen Fortschritt mitbestimmt. Auch heute, in Zeiten vielfältiger Finanzprodukte und dynamischer Märkte, behalten Immobilien als „unbewegliche Werte“ ihren besonderen Stellenwert. Dennoch erfordert es fundiertes Wissen, um Chancen zu erkennen und Risiken realistisch einzuschätzen.

Unser Immobilien-ABC greift genau dieses Bedürfnis nach Klarheit und Durchblick auf. Es soll Laien wie Fachinteressierten eine einfache Orientierung in der komplexen Welt aus Kauf, Verkauf, Vermietung, Finanzierung und vielem mehr bieten. Die wichtigsten Begriffe werden verständlich erklärt, damit Eigentümer, Investoren und alle, die sich mit der Materie beschäftigen, gut informiert und sicher handeln können. Wer bei diesem Einstieg auf eine smarte Softwarelösung zurückgreift, gewinnt einen transparenten Überblick – und spart sich einige Stolpersteine auf dem Weg zum Erfolg.

● Makler

○ Ein Immobilienmakler vermittelt Immobiliengeschäfte zwischen Verkäufern und Käufern bzw. Vermietern und Mietern. Seine Hauptaufgabe ist es, geeignete Vertragsparteien zusammenzubringen und den Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags zu ermöglichen. Dafür bewertet er Immobilien, erstellt Exposés, schaltet Inserate, koordiniert Besichtigungen und führt Verhandlungen. Kommt es zum Vertragsschluss, erhält der Makler eine Provision (Courtage), deren Höhe vorab vereinbart wurde. Makler sind in Deutschland nicht staatlich lizenziert, aber seit Ende 2020 bedarf es bei Wohnimmobilien-Käufen eines schriftlichen Maklervertrags. Bei Vermietungen gilt das Bestellerprinzip, bei Verkäufen teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision in vielen Bundesländern (max. jeweils 3,57% inkl. MwSt). Ein guter Makler bietet Mehrwert durch Marktkenntnis, entlastet den Eigentümer bei Formalitäten und hilft bei der Preisfindung. Er steht beratend zur Seite, kennt rechtliche Fallstricke und begleitet den Prozess bis zur Vertragsunterschrift. Käufer profitieren von Maklern durch Zugang zu Angeboten und Unterstützung bei Verhandlungen – sie sollten aber beachten, dass der Makler vom Verkäufer beauftragt sein kann. Insgesamt ist der Makler ein Mittler: Er hat keine eigenen Entscheidungsbefugnisse über die Immobilie, sondern agiert im Auftrag und Interesse des Kunden.

● Makleralleinauftrag

○ Ein Makleralleinauftrag ist eine besondere Vereinbarung zwischen Verkäufer/Vermieter und Makler, bei der sich der Auftraggeber verpflichtet, nur diesen einen Makler für die Vermarktung der Immobilie einzusetzen. Das heißt, er schaltet keinen weiteren Makler parallel. Im einfachen Alleinauftrag darf der Eigentümer selbst aber weiterhin verkaufen oder vermieten; im qualifizierten Alleinauftrag verpflichtet er sich zusätzlich, Interessenten immer an den Makler zu verweisen und keinen Alleinabschluss ohne Makler zu tätigen. Der Alleinauftrag gilt meist für eine bestimmte Laufzeit (z.B. 3 bis 6 Monate). Für den Makler ist er vorteilhaft, da er exklusiv tätig wird und eine höhere Sicherheit hat, im Erfolgsfall die Provision zu erhalten. Für den Auftraggeber hat er den Vorteil, dass der Makler typischerweise intensiver und mit größerem Aufwand arbeitet (z.B. mehr Werbung schaltet), weil keine Konkurrenzsituation besteht. Sollte der Eigentümer während des laufenden Alleinauftrags ohne Maklerhilfe verkaufen (falls vertraglich nicht ausgeschlossen), bleibt er dennoch zur Provisionszahlung verpflichtet, sofern der qualifizierte Alleinauftrag das vorsieht. Ein Alleinauftrag sollte schriftlich fixiert sein und kann weitere Pflichten enthalten, etwa regelmäßige Berichte des Maklers über seine Aktivitäten.

● Maklervertrag

○ Der Maklervertrag ist die Vereinbarung zwischen einem Immobilienmakler und seinem Auftraggeber, die die Bedingungen der Maklertätigkeit festlegt. Er regelt insbesondere: welche Immobilie vermittelt werden soll, wie hoch die Provision bei Erfolg ist, wer diese zahlt, und ob ein Alleinauftrag vorliegt. Es gibt verschiedene Formen: Allgemeiner Maklervertrag (formlos möglich, mehrere Makler dürfen parallel tätig sein, Provision nur bei Nachweis/Vermittlung), einfacher Alleinauftrag (nur ein Makler, aber Eigentümer darf selbst verkaufen) und qualifizierter Alleinauftrag (nur ein Makler, Eigentümer verpflichtet sich, über ihn abzuwickeln). Seit 2020 müssen Vereinbarungen mit Kaufinteressenten über eine Provision in Textform erfolgen (§ 656a BGB) – das schafft Transparenz. Im Mietbereich regelt der Maklervertrag mit dem Vermieter die Provision (wegen Bestellerprinzip zahlt hier meist Vermieter). Im Kaufbereich gilt seit Ende 2020: Beauftragt der Verkäufer den Makler, kann dieser vom Käufer maximal die Hälfte der Provision verlangen (§ 656c BGB). Im Maklervertrag können auch Leistungen des Maklers aufgeführt werden (Marketing, Besichtigungen, Bonitätsprüfung etc.), Laufzeit bei Alleinauftrag und Kündigungsmodalitäten. Wichtig: Der Makler schuldet keinen Erfolg im Sinne eines Vertragsabschlusses, sondern nur die Bemühung. Die Provision ist nur fällig, wenn ein Kauf-/Mietvertrag durch die Maklertätigkeit zustande kommt. Ansonsten endet der Vertrag meist ohne Zahlungspflicht nach Zeitablauf oder Kündigung.

● Marktwert

○ Der Marktwert (Verkehrswert) einer Immobilie ist der geschätzte Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wahrscheinlich zu erzielen wäre. Er ergibt sich aus Angebot und Nachfrage unter normalen Bedingungen, ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Zur Ermittlung des Marktwerts bedienen sich Immobilienbewerter anerkannter Verfahren (siehe Immobilienbewertung). Der Marktwert ist Grundlage für viele Entscheidungen: Verkäufer orientieren sich daran bei der Preisfestlegung, Gutachter weisen ihn in ihren Wertgutachten aus, Banken ziehen ihn zur Beleihungsprüfung heran. Der Marktwert ist nicht identisch mit den Herstellungskosten oder dem Sachwert; er kann höher sein (bei starker Nachfrage) oder niedriger (bei Überangebot). Letztlich zeigt der Marktwert, was ein unbeteiligter Dritter vernünftigerweise für die Immobilie zahlen würde. Änderungen im Zinsniveau, Wirtschaftslage oder Bevölkerungsentwicklung schlagen sich in Marktwerten nieder – er ist also eine Momentaufnahme. Oft werden Marktwert und Verkehrswert synonym genutzt. Wichtig: Liebhaberwerte (etwa emotionaler Wert des Elternhauses) bleiben unberücksichtigt, ebenso Spekulationswerte jenseits realistischer Erwartungen, um den Marktwert nicht zu verzerren.

● Mietkauf

○ Mietkauf ist ein Modell, bei dem ein Mieter zunächst eine Immobilie mietet und später das Recht hat, sie zu kaufen, wobei ein Teil der gezahlten Miete auf den Kaufpreis angerechnet wird. Im Mietkaufvertrag wird festgelegt, über welchen Zeitraum gemietet wird und zu welchen Bedingungen der spätere Kauf erfolgen kann. Oft wird schon beim Vertragsabschluss der spätere Kaufpreis fixiert. Während der Mietphase bezahlt der Mietkäufer monatlich eine erhöhte Miete, von der ein definierter Anteil als Sparanteil gilt. Nach Ablauf der Mietzeit hat der Mieter die Option (oder Verpflichtung) zu kaufen und kann die angesparten Mietanteile vom Kaufpreis abziehen. Dieses Modell soll Mietern mit wenig Eigenkapital den Erwerb ermöglichen – sie „sparen“ quasi über die Miete an. Allerdings ist Mietkauf eher selten, da viele Unsicherheiten bestehen: Was, wenn der Mietkäufer den Kaufpreis am Ende doch nicht stemmen kann? Was, wenn Immobilienpreise stark schwanken? Für den Verkäufer ist es riskant, so lange zu warten, und für den Mietkäufer oft teuer, da die Gesamtbelastung (Miete+Kaufpreis) höher sein kann als ein Direktkauf mit Kredit. Eine Variante ist Mietübereignung, wo der Eigentumsübergang schrittweise erfolgt. Mietkauf war in Zeiten hoher Zinsen populärer, während bei niedrigen Zinsen eher gleich gekauft wird.

● Mietpreisbremse

○ Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die zulässige Miethöhe bei Wiedervermietung begrenzt. Konkret darf die neue Miete höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (Mietpreisbremse: Wie funktioniert sie? Wo gilt sie? - Mietrecht). Diese Mietpreisbremse gilt nur in von den Landesregierungen ausgewiesenen Städten/Gemeinden und nur für bestehende Wohnungen (nicht für Neubauten ab Baujahr 2014 und nicht bei umfassend modernisierten Wohnungen). Ziel ist es, Mieter vor sprunghaften Mietanstiegen zu schützen, wenn Wohnungen neu vermietet werden (Mietpreisbremse: Was sie regelt und für welche Region sie gilt). Ausnahmen: Wenn der Vormieter bereits höher als 10% über Vergleichsmiete zahlte, darf der Vermieter die alte Miethöhe wieder verlangen (Bestandsschutz). Außerdem erlaubt die Mietpreisbremse separate Modernisierungs-Mieterhöhungen unter bestimmten Umständen. Vermieter müssen unaufgefordert Auskunft geben, falls die verlangte Miete die Bremse überschreitet (etwa wegen Ausnahmefall). Die Wirksamkeit der Mietpreisbremse ist umstritten – Kritiker sagen, sie schaffe eher Angebotsknappheit oder werde umgangen. Dennoch hat sie in einigen Großstädten die Dynamik etwas gebremst. Die Mietpreisbremse ist zeitlich befristet eingeführt worden (einige Länder haben sie bis 2025 verlängert) und wirkt nur, wo offiziell ausgewiesen.

● Mietspiegel ○ Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten in einer Gemeinde oder Stadt, meist herausgegeben von der Kommune oder Interessenverbänden. Er zeigt an, welche Mieten für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung und Lage im Durchschnitt gezahlt werden. Mietspiegel basieren auf Datenerhebungen und differenzieren Wohnungen z.B. nach Baujahr, Wohnungsgröße, Wohnlage und Ausstattung (z.B. mit/ohne Bad, energetischer Standard). Vermieter können den Mietspiegel nutzen, um Mieterhöhungen gegenüber Bestandsmietern zu begründen – eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (plus max. 10% in 3 Jahren, Kappungsgrenze) ist so begründbar. Allerdings ist der Mietspiegel rechtlich nicht bindend, sondern eine Orientierungshilfe; er wird aber vor Gericht als Beweis für ortsübliche Miete anerkannt, sofern er qualifiziert erstellt wurde. Für Mieter ist der Mietspiegel ein nützliches Instrument, um überhöhte Neuvermietungsmieten zu erkennen oder sich gegen unbegründete Erhöhungen zu wehren. Da Mietspiegel keine Pflicht sind, gibt es in kleineren Orten oft keinen – in größeren Städten erscheinen sie meist alle 2 Jahre aktualisiert. Beispielnutzung: Laut Mietspiegel liegt eine 70 m2-Wohnung in mittlerer Lage bei 8–9 €/m2 kalt. Verlangt der Vermieter nun 12 €/m2, könnte das durch die Mietpreisbremse unzulässig sein und für Bestandsmieter eine Mieterhöhung nicht wirksam begründbar.

● Mietvertrag

○ Der Mietvertrag für Wohnraum ist die schriftliche oder mündliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, in der die Überlassung einer Wohnung oder eines Hauses gegen Entgelt geregelt wird. In einem schriftlichen Mietvertrag sind typische Punkte: Name der Vertragsparteien, genaue Bezeichnung des Mietobjekts (Adresse, ggf. Wohnungsnummer, mitvermieteter Keller/Stellplatz), Beginn des Mietverhältnisses und ob es befristet (Zeitmietvertrag) oder unbefristet ist, Höhe der Miete (Kaltmiete) und Nebenkostenvorauszahlungen, Kautionshöhe, sowie Hausordnung/Regelungen zur Tierhaltung etc. Der Vertrag legt Rechte und Pflichten beider Seiten fest: Der Vermieter muss den Gebrauch der Mietsache gewähren und in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten, der Mieter muss die Miete pünktlich zahlen und die Mietsache pfleglich behandeln. Gesetzliche Regelungen, z.B. Kündigungsfristen, Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturklauseln, Mieterhöhungsmöglichkeiten, werden idealerweise korrekt im Vertrag umgesetzt. Formulare von Haus & Grund oder Mieterbund dienen als Vorlage. Wichtig: Mietverträge können mündlich gültig sein, aber aus Beweisgründen ist Schriftform üblich. Bei Wohnraum ist eine Befristung nur mit gesetzlich zulässigem Grund möglich (z.B. Eigenbedarf in Zukunft, Abrissplanung). Ansonsten gilt er als unbefristet mit gesetzlichem Kündigungsschutz. Einmal geschlossen, kann der Vermieter nur in engen Grenzen kündigen (Eigenbedarf, Vertragsverletzungen etc.), während Mieter mit Frist jederzeit kündigen dürfen. Daher ist die Vertragsgestaltung für Vermieter sensibel, und Mieter sollten vor Unterschrift alle Klauseln genau prüfen.

● Modernisierung (Übersprungen: Im Mietkontext siehe evtl. „Sonderkündigungsrecht“, aber nicht eigenständiger Begriff hier)

● Nachlassverwaltung

○ Die Nachlassverwaltung ist eine vom Nachlassgericht angeordnete Maßnahme, um den Nachlass eines Verstorbenen durch einen Nachlassverwalter sichern und ordnen zu lassen. Sie kommt oft zum Einsatz, wenn der Nachlass überschuldet ist oder unklare Verhältnisse bestehen und die Erben dies beantragen, um nicht mit ihrem Privatvermögen zu haften. Der gerichtlich bestellte Nachlassverwalter (meist ein Rechtsanwalt) übernimmt die Kontrolle über den Nachlass, zahlt Schulden aus dem Nachlassvermögen, verwaltet Immobilien (z.B. Vermietung, Verkauf) und wickelt laufende Geschäfte ab. Für Immobilien kann das bedeuten: Er lässt Grundbücher berichtigen, kümmert sich um eventuellen Verkauf der Nachlassimmobilie, zahlt Grundbesitzabgaben etc. Die Erben verlieren während der Nachlassverwaltung die Verfügungsbefugnis über das Erbe – sie dürfen das geerbte Haus also nicht selbst verkaufen oder nutzen, es sei denn mit Zustimmung des Verwalters. Die Nachlassverwaltung endet, wenn alle Schulden beglichen sind und ein verbleibendes Vermögen an die Erben verteilt werden kann. Sie schützt die Erben davor, aus eigener Tasche für Nachlassschulden zahlen zu müssen. Im Zusammenhang mit Immobilien kann eine Nachlassverwaltung sinnvoll sein, um z.B. ein stark mit Krediten belastetes Haus geordnet zu verwerten, ohne die Erben zu gefährden.

● Nebenkosten (Betriebskosten)

○ Nebenkosten im Mietverhältnis sind jene Kosten, die neben der Grundmiete für die Nutzung der Wohnung anfallen und vom Mieter zu tragen sind, soweit im Mietvertrag vereinbart. Typische Nebenkosten sind: Heizung und Warmwasser, Wasser/Abwasser, Müllabfuhr, Hausreinigung, Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen, Aufzugskosten, Gartenpflege, Schornsteinfeger, Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Hauswart etc. Einmal jährlich legt der Vermieter die Nebenkostenabrechnung vor, in der die Vorauszahlungen des Mieters mit den tatsächlichen Kosten verrechnet werden. Falls der Mieter mehr Vorausgezahlt hat als Kosten entstanden sind, bekommt er ein Guthaben; umgekehrt muss er eine Nachzahlung leisten. Nebenkosten werden manchmal auch als „Betriebskosten“ bezeichnet, im Volksmund auch „zweite Miete“, da sie erheblich sein können. Beim Immobilienkauf fallen ebenfalls Nebenkosten an – diese nennt man allerdings Kaufnebenkosten (siehe dort). Nebenkosten im Bewirtschaftungssinne betreffen auch Eigentümer selbstbewohnter Häuser (Strom, Wasser, Abgaben etc.), hier spricht man von Betriebskosten des Eigenheims, die bei Kalkulation der Wohnausgaben einbezogen werden müssen. Wichtig für Mieter: Nur umlagefähige Nebenkosten laut Betriebskostenverordnung dürfen auf sie abgewälzt werden. Rücklagen für Instandhaltung darf der Vermieter nicht als Nebenkosten abrechnen.

● Nießbrauchrecht

○ Das Nießbrauchrecht ist das stärkste dingliche Nutzungsrecht an fremdem Eigentum. Es gibt dem Berechtigten das volle Nutzungsrecht an einer Sache, hier oft einer Immobilie, einschließlich des Rechts, Früchte daraus zu ziehen (z.B. Mieteinnahmen), während der Eigentümer formal nur noch die Hülle des Eigentums behält. Ein typisches Beispiel ist, wenn Eltern ihrem Kind das Haus überschreiben, sich aber einen lebenslangen Nießbrauch vorbehalten. Dann ist das Kind Eigentümer im Grundbuch, aber die Eltern dürfen weiterhin im Haus wohnen und es nutzen, als wären sie Eigentümer. Sie können es sogar vermieten und die Miete behalten. Der Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen und erlischt mit dem Tod des Berechtigten (bei juristischen Personen nach 30 Jahren). Nießbrauch kann nicht verkauft oder vererbt werden. Für den Eigentümer bedeutet ein Nießbrauch eine erhebliche Einschränkung: Er kann die Immobilie nicht selbst nutzen und nur belastet verkaufen (was den Wert mindert). Im Gegenzug trägt in der Praxis meist der Nießbraucher die laufenden Kosten und Instandhaltung, auch wenn rechtlich der Eigentümer letztverantwortlich bleibt. Nießbrauchrechte werden oft in Familien zur vorweggenommenen Erbfolge eingesetzt (Immobilienübertragung gegen Wohnrecht/Nießbrauch) oder bei Teilverkauf/Leibrente (der Verkäufer behält Nießbrauch). Aus Käufersicht ist eine Immobilie mit Nießbrauch zunächst wirtschaftlich nicht nutzbar, deshalb wird sie meist erst nach Erlöschen des Nießbrauchs interessant.

● Notar

○ Der Notar ist ein unabhängiger Träger eines öffentlichen Amts, der unter anderem Immobilienkäufe beurkundet und Beglaubigungen vornimmt. Bei jedem Kauf oder Verkauf von Immobilien in Deutschland ist die Mitwirkung eines Notars gesetzlich vorgeschrieben – er setzt den Kaufvertrag auf, belehrt die Parteien über Inhalt und Rechtsfolgen und beurkundet durch seine Unterschrift die Vereinbarung. Notare verwahren auch treuhänderisch Gelder oder Unterlagen, etwa führen sie oft ein Notaranderkonto, falls ein sicherer Zahlungseingang gewährleistet werden muss. Neben Kaufverträgen beglaubigen Notare auch Grundschuldbestellungen (Kreditabsicherung) oder erklären Vollmachten. Ihre Aufgabe ist die Neutralität: Sie beraten beide Parteien und versuchen, ein faires Gleichgewicht herzustellen. Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt (Gebührenordnung) und richten sich nach Geschäftswert – bei Immobilien in der Regel nach dem Kaufpreis (circa 1–1,5% davon). Der Notar übernimmt nach der Beurkundung auch die Abwicklung: Er beantragt Grundbuchänderungen, holt erforderliche Genehmigungen ein und überwacht Auflagen. In einem typischen Immobiliengeschäft ist der Notar damit Schlüsselfigur für die Rechtssicherheit. Er prüft z.B. das Grundbuch vorab auf Belastungen und stellt sicher, dass Auflagen (wie Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde) erfüllt sind. Erst wenn alles in Ordnung ist, vollzieht er die Eigentumsumschreibung. Auch im Mietrecht oder WEG-Recht kommen Notare ins Spiel, z.B. bei der Beurkundung von Teilungserklärungen. Kurz: Ohne Notar kein gültiger Immobilienkauf – er ist der Garant dafür, dass solche Geschäfte korrekt und verbindlich abgewickelt werden.

O ● Objektart

○ Die Objektart einer Immobilie bezeichnet den Immobilien-Typ oder die Nutzungsart des Objekts. Typische Objektarten im Wohnbereich sind: Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Reihenhaus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung, aber auch Apartment, Villa, Penthouse etc. Zusätzlich gibt es Objektarten wie Gewerbeimmobilie (z.B. Büro, Laden, Lagerhalle), Anlageimmobilie (zur Kapitalanlage, siehe dort) oder Grundstück (unbebautes Land). Die Objektart wird oft in Inseraten und Exposés angegeben, damit Interessenten sofort wissen, um was für eine Immobilie es sich handelt. So erwartet man bei der Objektart „Maisonette“ eine zweigeschossige Wohnung (siehe Maisonette unten). Die Unterscheidung ist auch rechtlich relevant: Beispielsweise gelten andere Vorschriften für Einfamilienhäuser als für Eigentumswohnungen in einer Gemeinschaft. In Bauträgerprospekten oder Gutachten wird die Objektart zur Einordnung genutzt („Es handelt sich um eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus, Objektart: Wohnimmobilie“). Bei statistischen Auswertungen am Immobilienmarkt segmentiert man oft nach Objektarten, da sich Preistrends je nach Art unterschiedlich entwickeln können (z.B. Wohnimmobilien vs. Gewerbe). Unter Anlegern wird auch zwischen Core-Immobilien (beste Lage, sichere Erträge), Value-Add etc. differenziert, was eine Art Feineinteilung der Objektqualität ist. Allgemein hilft die Objektart, die Immobilie kurz zu kategorisieren.

● Offenbarungspflicht (Aufklärungspflicht)

○ Die Offenbarungspflicht im Immobilienverkauf bedeutet, dass der Verkäufer bestimmte wesentliche Mängel oder Umstände unaufgefordert dem Kaufinteressenten mitteilen muss. Verschweigt der Verkäufer arglistig solche Fakten, kann der Käufer den Vertrag anfechten oder Schadensersatz fordern. Typische Beispiele: versteckte Feuchtigkeitsschäden, Schädlingsbefall, Altlasten, illegaler Ausbau, bevorstehende große Reparaturen im Gemeinschaftseigentum, Mietrückstände oder -streitigkeiten bei einem vermieteten Haus. Wesentlich sind solche Umstände, die für die Kaufentscheidung erkennbar von Bedeutung sind (würde der Käufer es wissen wollen, um den Preis zu beurteilen?).

Nicht jeder kleine Schönheitsfehler muss aktiv genannt werden – die Aufklärungspflicht erstreckt sich auf gravierende Punkte, die ein redlicher Käufer nicht vermuten würde. Kommt der Käufer jedoch nicht seiner eigenen Untersuchungspflicht nach (z.B. ignoriert offensichtliche Risse), kann er sich hinterher kaum auf Unwissen berufen. Zur Offenbarungspflicht gehört auch die Wahrheitspflicht bei Antworten: Fragt der Käufer etwa „gab es einen Wasserschaden?“, muss der Verkäufer wahrheitsgemäß antworten. Ein Verkäufer, der einen bekannten Mangel (z.B. undichte Kellerwand) verschweigt, handelt arglistig. Dann kann selbst ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss im Notarvertrag unwirksam sein. Daher empfehlen Notare und Juristen, alle bekannten Probleme offen auf den Tisch zu legen. Es schützt letztlich auch den Verkäufer vor späteren Streitigkeiten. Offenzulegen sind zudem rechtliche Beschränkungen wie Wegerechte oder Baulasten, falls sie nicht ohnehin aus den Unterlagen ersichtlich sind. Die Offenbarungspflicht wird manchmal auch als Aufklärungspflicht bezeichnet und ist Ausdruck des Grundsatzes von Treu und Glauben im Vertragsrecht.

⌛️ Seit Anbeginn der menschlichen Zivilisation sind Immobilien ein beständiger Pfeiler in Gesellschaft, Wirtschaft und Kultur – sie spiegeln Wohlstand und Stabilität wider, verlangen jedoch ein hohes Maß an Verständnis und Umsicht. Wer diese Komplexität durchdringt, kann große Chancen nutzen, insbesondere wenn transparente und smarte Softwarelösungen (wie unsere 😉) den Weg begleiten.

Viel Erfolg,

💙 Christoph, Johannes und Roman

“Wir sind FinTech des Jahres 2024 - Founders League”

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