Buchstabe K & L: Das Immobilien ABC - Alles, wirklich ALLES, was du wissen musst!

Immobilien sind weit mehr als nur Gebäude und Grundstücke. Sie gelten als Basis für Wohnen, Wirtschaft, Vermögensaufbau und kulturelle Entwicklung. Bereits seit den ersten Siedlungen in der Geschichte der Menschheit haben Häuser und Böden den sozialen und wirtschaftlichen Fortschritt mitbestimmt. Auch heute, in Zeiten vielfältiger Finanzprodukte und dynamischer Märkte, behalten Immobilien als „unbewegliche Werte“ ihren besonderen Stellenwert. Dennoch erfordert es fundiertes Wissen, um Chancen zu erkennen und Risiken realistisch einzuschätzen.

Unser Immobilien-ABC greift genau dieses Bedürfnis nach Klarheit und Durchblick auf. Es soll Laien wie Fachinteressierten eine einfache Orientierung in der komplexen Welt aus Kauf, Verkauf, Vermietung, Finanzierung und vielem mehr bieten. Die wichtigsten Begriffe werden verständlich erklärt, damit Eigentümer, Investoren und alle, die sich mit der Materie beschäftigen, gut informiert und sicher handeln können. Wer bei diesem Einstieg auf eine smarte Softwarelösung zurückgreift, gewinnt einen transparenten Überblick – und spart sich einige Stolpersteine auf dem Weg zum Erfolg.

K ● Kaltmiete

○ Die Kaltmiete (Grundmiete) ist der reine Mietbetrag für die Wohnung oder das Haus ohne Nebenkosten. Sie wird im Mietvertrag als monatlicher Betrag festgelegt und enthält keine Betriebskosten wie Heizkosten, Wasser, Müllabfuhr oder Hausreinigung. Die Kaltmiete zahlt der Mieter an den Vermieter für die Überlassung des Wohnraums an sich. Zusätzlich zur Kaltmiete werden in der Regel monatliche Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart (Warmwasser, Heizung, Allgemeinstrom etc.), die zusammen mit der Kaltmiete die Warmmiete ergeben. Beispiel: 700 € Kaltmiete + 200 € Nebenkostenvorauszahlung = 900 € Warmmiete. Die Nebenkosten werden einmal jährlich in der Betriebskostenabrechnung genau aufgeschlüsselt und mit den Vorauszahlungen verrechnet. Für den Vergleich von Mietwohnungen wird oft die Kaltmiete pro Quadratmeter herangezogen, da Nebenkosten je nach individuellem Verbrauch variieren können. Vermieter orientieren sich bei der Festlegung der Kaltmiete an der ortsüblichen Vergleichsmiete, die z.B. im Mietspiegel ausgewiesen ist.

● Kaufnebenkosten

○ Kaufnebenkosten sind die zusätzlichen Kosten, die beim Immobilienkauf neben dem reinen Kaufpreis anfallen. Dazu zählen insbesondere die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. In Summe machen diese Nebenkosten in Deutschland etwa 10–15% des Kaufpreises aus, je nach Bundesland (wegen unterschiedlicher Grunderwerbsteuer) und Maklercourtage. Beispiel: Bei einer Wohnung für 300.000 € können rund 30.000–45.000 € Nebenkosten hinzukommen. Diese müssen meist aus Eigenkapital getragen werden, da Banken die Nebenkosten üblicherweise nicht finanzieren. Käufer sollten diese Posten fest einplanen: Notarkosten und Grundbuchgebühren liegen zusammen bei ca. 1,5–2% des Kaufpreises, Grunderwerbsteuer z.B. in Bayern 3,5%, NRW 6,5%, Maklerprovision bei Kauf üblich 3–7% (oft hälftig Käufer/Verkäufer). Wer die Nebenkosten vergisst, erlebt böse Überraschungen – sie sind entscheidend für die Gesamtfinanzierung und den benötigten Eigenkapitalanteil.

● Kaufvertrag (Immobilienkaufvertrag)

○ Der Kaufvertrag über eine Immobilie ist ein notariell beurkundeter Vertrag, der alle wesentlichen Abreden zwischen Verkäufer und Käufer enthält und den Eigentumsübergang regelt (baufi-nord.de – Notarieller Kaufvertrag-Definition-Bedeutung). Ohne notarielle Beurkundung ist ein Immobilienkauf in Deutschland rechtlich unwirksam. Im Kaufvertrag werden Käufer und Verkäufer eindeutig benannt und die Immobilie genau bezeichnet (Adresse, Grundbuchdaten). Wichtige Inhalte sind der Kaufpreis und seine Fälligkeit, Vereinbarungen zur Übergabe (Zeitpunkt, „Übergang von Nutzen und Lasten“), Regelungen zu Mängelhaftung oder Gewährleistung (oft wird beim Verkauf von gebrauchten Immobilien „gekauft wie besehen“ vereinbart, mit Haftung nur für arglistig verschwiegenen Mängel), die Lastenfreistellung (Verkäufer muss Hypotheken oder Grundschulden ablösen, damit lastenfreies Eigentum übergeht) sowie eventuell mitverkaufte Gegenstände.

Der Notar hat eine neutrale Rolle: Er erklärt den Vertrag beiden Parteien verständlich, belehrt sie über die Konsequenzen und sorgt für Ausgewogenheit (baufi-nord.de – Notarieller Kaufvertrag-Definition-Bedeutung). Nach Unterschrift des Vertrags beim Notar ist der Vertrag rechtsverbindlich (baufi-nord.de – Notarieller Kaufvertrag-Definition-Bedeutung). Der Notar übernimmt dann die Abwicklung: Er lässt eine Auflassungsvormerkung eintragen, holt erforderliche Genehmigungen oder Bescheinigungen (z.B. von der Gemeinde und Finanzamt) ein und meldet, wenn alle Bedingungen erfüllt sind (z.B. Kaufpreiszahlung), sodass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen kann (baufi-nord.de – Notarieller Kaufvertrag-Definition-Bedeutung). Erst mit Grundbucheintrag wird der Käufer Eigentümer. Bis dahin sichert die Vormerkung seine Ansprüche. Der Kaufvertrag ist damit zentral für jeden Immobilienverkauf und schützt beide Seiten, indem er einen rechtssicheren Rahmen schafft.

● Kaution (Mietsicherheit)

○ Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses. Sie dient dem Vermieter als finanzielle Absicherung für eventuelle Schäden in der Wohnung oder ausstehende Mietzahlungen beim Auszug. Gesetzlich darf die Mietkaution maximal drei Monats-Kaltmieten betragen (§ 551 BGB). Üblich ist, dass der Mieter sie in drei Raten zahlt, beginnend mit Mietbeginn. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen auf einem Sparkonto anlegen und verzinsen. Bei Ende des Mietverhältnisses und ordnungsgemäßer Wohnungsrückgabe ist die Kaution inkl. Zinsen an den Mieter zurückzugeben, sofern keine Ansprüche bestehen. Falls jedoch Mietrückstände vorhanden sind oder Schäden repariert werden müssen, kann der Vermieter entsprechende Beträge einbehalten. Statt einer Barkaution akzeptieren manche Vermieter auch Kautionsbürgschaften von Banken oder Versicherungen (Mietkautionsversicherung). Die Kaution darf während der Mietzeit vom Vermieter nicht für laufende Forderungen genutzt werden – sie ist zweckgebunden für den Sicherungsfall. Nach Rückgabe der Wohnung hat der Vermieter eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist (oft 3–6 Monate), bevor er die Kaution abrechnen und auszahlen muss.

● Käuferbonität

○ Die Käuferbonität beschreibt die finanzielle Zuverlässigkeit und Zahlungsfähigkeit eines potenziellen Immobilienkäufers. Immobilienverkäufer oder Makler prüfen die Bonität eines Interessenten, bevor sie einen Verkauf ernsthaft in Betracht ziehen – z.B. durch eine Finanzierungsbestätigung der Bank. Für den Käufer bedeutet Bonität, dass er genügend Eigenkapital mitbringt und ein sicheres, ausreichendes Einkommen hat, um den Kredit zu bedienen. Bei Vermietungen wird analog die Bonität des Mietinteressenten geprüft (z.B. Einkommensnachweise, SCHUFA-Auskunft), um sicherzustellen, dass die Miete regelmäßig gezahlt werden kann. Eine gute Bonität minimiert das Risiko von Zahlungsausfällen. Bonitätsprüfung kann dabei Einsicht in die SCHUFA-Auskunft, eine Selbstauskunft oder das Vorlegen eines Finanzierungsvorbescheids umfassen. Aus Sicht des Verkäufers ist ein Käufer mit gesicherter Finanzierung und solider Bonität ein bevorzugter Vertragspartner, weil die Wahrscheinlichkeit hoch ist, dass der Kauf reibungslos über die Bühne geht. Umgekehrt sollten Käufer rechtzeitig ihre Bonitätsunterlagen bereit haben, um bei Interesse an einer Immobilie handlungsschnell zu sein.

● Kubatur

○ Die Kubatur eines Gebäudes bezeichnet dessen umbautes Volumen (Rauminhalt). In Kubikmetern ausgedrückt, gibt sie an, wie groß der Baukörper dreidimensional ist. Architekten berechnen die Kubatur z.B. zur Einschätzung des Materialbedarfs oder der Baukosten (größere Kubatur bedeutet oft mehr Baumasse). In Bebauungsplänen spielt die Kubatur meist keine direkte Rolle – dort werden Höhe und Grundfläche reguliert, aus denen sich die Kubatur ergibt. Der Begriff wird auch verwendet, um die äußere Gestalt zu umschreiben („die Kubatur des Hauses ist kompakt“ bedeutet: es ist ein eher würfelförmiger Bau ohne viele Vorsprünge). Bei energetischen Betrachtungen ist die Kubatur wichtig: Ein Haus mit kleiner Kubatur bei gleicher Wohnfläche (z.B. Würfel) hat weniger Außenfläche und somit potenziell geringeren Wärmeverlust als ein ausladendes Gebäude. Zwar ist Kubatur kein typischer Alltagsbegriff für Käufer oder Mieter, taucht aber in Bau-Beschreibungen oder Architektenplänen auf, etwa wenn es heißt „Gebäude-Kubatur: 900 m3“.

● Kündigungsfrist

○ Die Kündigungsfrist ist der Zeitraum zwischen der Kündigung eines Vertrags und dem tatsächlichen Ende des Vertragsverhältnisses. Im Mietrecht dienen Kündigungsfristen dazu, beiden Parteien Planungssicherheit zu geben. Ein Wohnungsmieter kann bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen – das ergibt die bekannte Dreimonatsfrist (§ 573c BGB). Für Vermieter verlängert sich die Frist je nach Wohndauer des Mieters auf bis zu 9 Monate. Während der Kündigungsfrist wohnt der Mieter weiterhin und zahlt Miete, hat aber Zeit, sich um eine neue Wohnung zu kümmern, und der Vermieter kann einen Nachmieter suchen. Auch in anderen Immobilienverträgen gibt es Fristen: Beispielsweise muss die Kündigung eines Verwaltervertrags oder Makler-Alleinauftrags oft einige Wochen vorher angekündigt werden. Werden Fristen nicht eingehalten, verschiebt sich das Vertragsende entsprechend. Bei der Eigenbedarfskündigung gelten zusätzlich längere Ankündigungsfristen je nach Mietdauer (siehe Eigenbedarf). Insgesamt schützen Kündigungsfristen vor überraschenden Beendigungen und sorgen für einen geordneten Übergang.

● Lage

○ Die Lage einer Immobilie gilt als der wichtigste Wertfaktor – das Sprichwort „drei wichtigste Kriterien: Lage, Lage, Lage“ unterstreicht dies (Lage Lage Lage - Was zählt bei Immobilien - ImmoNovia). Man unterscheidet die Makrolage (Stadt, Region) und die Mikrolage (direkte Umgebung, Viertel, Straße). Die Makrolage bestimmt z.B., ob sich die Immobilie in einer wirtschaftlich starken Gegend mit guter Infrastruktur befindet, ob Arbeitsplätze, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe sind. Die Mikrolage schaut auf Nachbarschaft, Ausrichtung, Lärm, Aussicht, Naherholungsgebiete, Image des Wohnviertels etc. Eine gute Lage spiegelt sich in höherer Nachfrage und damit höherem Immobilienwert wider. So kann ein einfaches Haus in Top-Lage (z.B. Innenstadt, Wasserlage) teurer sein als ein Luxushaus in unattraktiver Lage. Die Lage entscheidet auch über Vermietbarkeit – Wohnungen in begehrten Vierteln finden schneller Mieter. Allerdings ist die Bewertung „guter“ Lage teilweise subjektiv: Manche schätzen Innenstadtlage, andere lieber ruhiges Umland. Verkehrsanbindung und Infrastruktur werden aber allgemein als Plus gewertet. Zusammengefasst: Die Lage kann man nicht ändern, im Gegensatz zur Immobilie selbst – daher sollte sie beim Immobilienkauf ganz besonders berücksichtigt werden.

● Leibrente

○ Die Leibrente ist ein Modell der Immobilienverrentung, bei dem ein Eigentümer sein Haus oder seine Wohnung verkauft, aber nicht das volle Geld sofort bekommt, sondern lebenslang regelmäßige Zahlungen erhält (Leibrente: Die eigene Immobilie als Altersvorsorge) (Leibrente: Die eigene Immobilie als Altersvorsorge). In der klassischen Form behält der Verkäufer oft auch ein Wohnrecht oder Nießbrauch, darf also bis zu seinem Lebensende in der Immobilie wohnen bleiben (Leibrente: Die eigene Immobilie als Altersvorsorge). Der Käufer erwirbt im Gegenzug das Eigentum und zahlt dem Verkäufer monatlich eine Rente (Leibrentenzahlung). Die Höhe der Rente bemisst sich am Wert der Immobilie abzüglich des Werts des Wohnrechts und an der statistisch zu erwartenden Lebensdauer des Verkäufers. Stirbt der Verkäufer (Rentenempfänger), endet die Zahlung – deshalb kann die Leibrente für alleinstehende Ältere attraktiv sein, die keine Erben haben oder diesen kein Haus hinterlassen müssen. Vorteile für den früheren Eigentümer: Er erhält ein Zusatzeinkommen im Alter und bleibt wohnen (Leibrente: Die eigene Immobilie als Altersvorsorge). Vorteile für den Käufer: Oft ein geringerer Kaufpreis (da er ja in Raten zahlt und erst später selbst nutzen kann) und eine Investition, die langfristig Rendite bringt. Allerdings birgt das Modell Unsicherheiten für beide: Der Verkäufer weiß nicht genau, wie viel er insgesamt erhalten wird (hängt von seiner Lebensdauer ab), der Käufer trägt das Risiko, sehr lange zahlen zu müssen. Daher werden manchmal Maximaldauern oder Rentengarantiezeiten vereinbart. Die Leibrente ist in Deutschland (im Gegensatz zur Umkehrhypothek) noch relativ selten, aber es gibt spezialisierte Anbieter dafür.

● Leerstand

○ Leerstand bedeutet, dass eine Immobilie – oder ein Teil davon – ungenutzt ist und derzeit kein Mieter oder Nutzer darin wohnt. Ein gewisser Wohnungsleerstand ist normal und kann positiv sein (z.B. wenn ausreichend Wohnungen frei sind, um Umzüge zu ermöglichen). Ein hoher Leerstand in einer Gegend deutet jedoch oft auf strukturelle Probleme hin, etwa Abwanderung oder Überangebot an Wohnungen. Für Eigentümer ist dauerhafter Leerstand unerwünscht, da Einnahmen ausbleiben, aber Kosten (Grundsteuer, Unterhalt) weiterlaufen. Zudem können Gebäude verfallen, wenn sie längere Zeit leer stehen. In boomenden Städten hingegen ist der Leerstand minimal – Wohnungen sind sofort vermietet, oft gibt es sogar Wohnungsknappheit. Leerstand wird prozentual angegeben als Anteil der leerstehenden Wohnungen am Gesamtbestand. Kommunen beobachten diese Quote: Sehr niedriger Leerstand (<3%) führt zu angespanntem Wohnungsmarkt (Mietpreisbremse-Zonen), sehr hoher Leerstand (>10%) kann zu Verfall von Vierteln führen. Eigentümer versuchen Leerstand durch Anpassung von Miete oder Renovierung zu beenden. Spekulativer Leerstand – Wohnungen absichtlich leer lassen in Erwartung steigender Preise – ist in einigen Regionen politisch diskutiert und teils mit Auflagen belegt. Insgesamt ist Leerstand ein Indikator, ob Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt im Gleichgewicht sind.

⌛️ Seit Anbeginn der menschlichen Zivilisation sind Immobilien ein beständiger Pfeiler in Gesellschaft, Wirtschaft und Kultur – sie spiegeln Wohlstand und Stabilität wider, verlangen jedoch ein hohes Maß an Verständnis und Umsicht. Wer diese Komplexität durchdringt, kann große Chancen nutzen, insbesondere wenn transparente und smarte Softwarelösungen (wie unsere 😉) den Weg begleiten.

Viel Erfolg,

💙 Christoph, Johannes und Roman

“Wir sind FinTech des Jahres 2024 - Founders League”

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