Buchstabe C, D, E: Das Immobilien ABC - Alles, wirklich ALLES, was du wissen musst!

Immobilien sind weit mehr als nur Gebäude und Grundstücke. Sie gelten als Basis für Wohnen, Wirtschaft, Vermögensaufbau und kulturelle Entwicklung. Bereits seit den ersten Siedlungen in der Geschichte der Menschheit haben Häuser und Böden den sozialen und wirtschaftlichen Fortschritt mitbestimmt. Auch heute, in Zeiten vielfältiger Finanzprodukte und dynamischer Märkte, behalten Immobilien als „unbewegliche Werte“ ihren besonderen Stellenwert. Dennoch erfordert es fundiertes Wissen, um Chancen zu erkennen und Risiken realistisch einzuschätzen.

Unser Immobilien-ABC greift genau dieses Bedürfnis nach Klarheit und Durchblick auf. Es soll Laien wie Fachinteressierten eine einfache Orientierung in der komplexen Welt aus Kauf, Verkauf, Vermietung, Finanzierung und vielem mehr bieten. Die wichtigsten Begriffe werden verständlich erklärt, damit Eigentümer, Investoren und alle, die sich mit der Materie beschäftigen, gut informiert und sicher handeln können. Wer bei diesem Einstieg auf eine smarte Softwarelösung zurückgreift, gewinnt einen transparenten Überblick – und spart sich einige Stolpersteine auf dem Weg zum Erfolg.

● Courtage

○ Courtage ist ein anderes Wort für Maklerprovision – also das Honorar für den Immobilienmakler. Die Courtage wird fällig, wenn der Makler erfolgreich einen Kauf- oder Mietvertrag vermittelt hat. Ihre Höhe richtet sich in der Regel nach dem Wert der Immobilie bzw. der Kaltmiete. Bei Kaufimmobilien sind in Deutschland je nach Bundesland meist insgesamt rund 3–7% des Kaufpreises als Courtage üblich, oft hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (seit Ende 2020 gesetzlich geregelt bei Wohnimmobilienverkäufen). Bei Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip, sodass der Vermieter meist die Courtage übernimmt (siehe oben). Die Courtagevereinbarung muss im Maklervertrag festgehalten sein; ohne Vereinbarung gibt es keinen automatischen Provisionsanspruch.

D ● Denkmalschutz

○ Denkmalschutz bedeutet, dass ein Gebäude oder ein Objekt wegen seines historischen, künstlerischen oder städtebaulichen Werts unter gesetzlichem Schutz steht. Steht eine Immobilie unter Denkmalschutz, darf sie nur mit besonderer Genehmigung verändert werden. Eigentümer sind verpflichtet, die Originalsubstanz zu erhalten und ggf. Auflagen der Denkmalbehörde umzusetzen. Oft sind Umbauten nur eingeschränkt möglich und bestimmte Materialien oder Techniken vorgeschrieben, um das Erscheinungsbild zu bewahren. Der Denkmalschutz soll kulturelles Erbe erhalten, bringt aber für Eigentümer auch Vorteile: So gibt es Steuervorteile für die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien (Abschreibungsmöglichkeiten für Sanierungskosten). Der Denkmalschutzstatus kann den Wert einer Immobilie sowohl erhöhen (durch ihren Prestigecharakter) als auch mindern (durch erhöhte Unterhaltskosten und Restriktionen).

● Dienstbarkeit (Übersprungen: Wird im Kontext von Wegerecht/Sondernutzungsrecht erklärt)

E ● Effektivzins

○ Der Effektivzins (effektiver Jahreszins) gibt die gesamten Kreditkosten pro Jahr in Prozent an. Anders als der reine Nominalzins umfasst der Effektivzins auch alle zusätzlichen Kosten und Gebühren des Darlehens (z.B. Bearbeitungsgebühren, Auszahlungskurs, Zinseszinsen bei unterjähriger Zahlung). Dadurch ermöglicht er einen fairen Vergleich verschiedener Kreditangebote. Bei Immobilienfinanzierungen muss die Bank den effektiven Jahreszins ausweisen, damit Kreditnehmer wissen, welche Gesamtkosten auf sie zukommen. Ein Beispiel: Ein Darlehen mit 3% Nominalzins und einigen Nebengebühren könnte einen Effektivzins von 3,1% bis 3,2% haben. Verbraucher sollten immer auf den Effektivzins achten, da nur dieser die wahre Zinsbelastung pro Jahr widerspiegelt.

● Eigenbedarfskündigung

○ Die Eigenbedarfskündigung ist eine Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter, weil er die vermietete Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige benötigt (Eigenbedarf (Mietrecht) – Wikipedia). Eigenbedarf ist im Mietrecht einer der wenigen zulässigen Kündigungsgründe für den Vermieter (§ 573 Abs.2 Nr.2 BGB). Er liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts zu Wohnzwecken braucht (Eigenbedarf (Mietrecht) – Wikipedia). In einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter den Bedarf konkret darlegen und Personen benennen, die einziehen sollen. Er muss außerdem die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten (je nach Mietdauer 3 bis 9 Monate). Mieter haben das Recht, der Kündigung zu widersprechen, etwa wenn sie Härtegründe geltend machen (z.B. hohes Alter, schwere Krankheit), die den Auszug unzumutbar machen. Unberechtigter oder vorgetäuschter Eigenbedarf kann rechtliche Konsequenzen haben; etwa kann der Mieter Schadenersatz verlangen, wenn er wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf ausziehen musste.

● Einheitswert

○ Der Einheitswert ist ein von den Finanzbehörden festgelegter Wert einer Immobilie, der vor allem zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen wurde. Dieser Wert sollte ursprünglich eine einheitliche Bewertungsgrundlage darstellen und blieb über viele Jahre konstant. In Deutschland waren die Einheitswerte jedoch stark veraltet (Basis teils 1964 in West, 1935 in Ost), weshalb das Bundesverfassungsgericht die Grundsteuerregelung gekippt hat. Ab 2025 wird der Einheitswert durch neue Bewertungsmaßstäbe ersetzt (Grundsteuer-Reform), die aktuelle Grundstücks- und Gebäudewerte berücksichtigen. Historisch flossen Faktoren wie Grundstücksart, Größe, Bodenrichtwert und Baujahr in den Einheitswert ein. Obwohl dieser Begriff an Bedeutung verliert, taucht er noch in älteren Bescheiden und im Sprachgebrauch auf, wenn über die frühere Berechnung der Grundsteuer gesprochen wird. ● Energieausweispflicht

○ Die Energieausweispflicht schreibt vor, dass Verkäufer oder Neuvermieter einer Immobilie einen gültigen Energieausweis vorlegen müssen. Dieser Ausweis dokumentiert den Energiebedarf oder -verbrauch des Gebäudes (ähnlich einem „Energie-Label“ für Häuser). In Deutschland ist die Pflicht seit 2009 gesetzlich verankert und wird in der Energieeinsparverordnung (EnEV) bzw. im Gebäudeenergiegesetz geregelt. Spätestens bei Besichtigung muss Interessenten der Energieausweis gezeigt werden, damit diese die energetische Qualität des Gebäudes einschätzen können. Der Ausweis enthält Kennwerte wie den Jahresenergiebedarf in kWh/m2 und die Energieeffizienzklasse (A+ bis H). Es gibt zwei Arten: Verbrauchsausweis (auf Basis gemessener Verbrauchsdaten) und Bedarfsausweis (auf Basis einer technischen Analyse des Gebäudes). Ohne gültigen Energieausweis drohen dem Verkäufer/Vermieter Bußgelder. Ausgenommen sind nur wenige Objekte, etwa denkmalgeschützte Gebäude.

● Erbbauzins

○ Der Erbbauzins ist die regelmäßige Zahlung, die ein Erbbaurechtsnehmer an den Grundstückseigentümer für die Nutzung des Grundstücks leistet. Wenn jemand ein Haus auf einem fremden Grundstück baut (Erbbaurecht), gehört das Grundstück weiterhin dem ursprünglichen Eigentümer (z.B. der Kirche oder Kommune) – als Entschädigung zahlt der Erbbaurechtsnehmer den Erbbauzins. Dieser Zins ist meist als jährlicher Prozentsatz vom Grundstückswert festgelegt (typisch sind 3% bis 5% des Bodenwerts pro Jahr). Er bleibt für die vereinbarte Erbpacht-Laufzeit (oft 99 Jahre) konstant oder wird in bestimmten Abständen angepasst. Der Erbbauzins stellt somit eine Art „Pacht“ fürs Grundstück dar. Für den Erbbaurechtsnehmer bedeutet er laufende Kosten, dafür muss er das Grundstück nicht kaufen. Für den Grundstückseigentümer sind es planbare Einnahmen über die gesamte Vertragsdauer. ● Erbbaurecht (Erbpacht)

○ Das Erbbaurecht – umgangssprachlich oft Erbpacht genannt – ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu nutzen, ohne Eigentümer des Grundstücks zu sein. Erbbaurechte werden meist für sehr lange Laufzeiten (z.B. 60–99 Jahre) vereinbart und im Grundbuch im Erbbaugrundbuch eingetragen. Der Erbbaurechtsnehmer zahlt dem Grundstückseigentümer regelmäßig den Erbbauzins (siehe oben) und darf im Gegenzug das Grundstück bebauen und nutzen. Haus- und Grundeigentümer sind hier zwei verschiedene Parteien. Der Vorteil für den Erbbaurechtsnehmer: Er muss das teure Grundstück nicht kaufen, sondern zahlt jährlich einen Zins, was oft kleinere Anfangsinvestitionen erfordert. Nachteil ist, dass nach Ablauf der Zeit das Grundstück (mit den Gebäuden) an den Eigentümer zurückfällt, oder dass man das Erbbaurecht neu verhandeln muss. Das Erbbaurecht wird häufig von Kirchen, Stiftungen oder Kommunen vergeben, um Wohnen auf ihrem Land zu ermöglichen, ohne das Eigentum daran aufzugeben. Vertraglich wird oft ein lebenslanges oder sehr langfristiges Wohn- bzw. Nutzungsrecht gesichert (Leibrente: Die eigene Immobilie als Altersvorsorge).

● Erbengemeinschaft

○ Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn ein Verstorbener von mehreren Erben gemeinsam beerbt wird. In diesem Fall gehört der gesamte Nachlass allen Erben gemeinschaftlich (sogenanntes Gesamthandseigentum). Keine einzelne Person kann allein über einen Nachlassgegenstand – etwa eine geerbte Immobilie – verfügen. Entscheidungen, z.B. ob eine Immobilie verkauft oder vermietet wird, müssen von allen Miterben zusammen getroffen werden. Eine Erbengemeinschaft ist grundsätzlich auf Auseinandersetzung gerichtet: Das bedeutet, die Erben sollen sich einigen, wie der Nachlass aufgeteilt wird (z.B. durch Verkauf der Immobilie und Verteilung des Erlöses oder Zuteilung an einen Erben gegen Ausgleichszahlung). Bis zur Auflösung der Erbengemeinschaft können Konflikte auftreten, insbesondere wenn Erben unterschiedliche Vorstellungen zur Nutzung oder Verwertung einer geerbten Immobilie haben. Gesetzlich ist keine Pflicht zur unverzüglichen Auflösung vorgesehen – eine Erbengemeinschaft kann theoretisch lange bestehen, praktisch wird aber meist eine Lösung (Verkauf, Teilung, Versteigerung) gesucht. ● Erbschaft

○ Eine Erbschaft umfasst das gesamte Vermögen (Aktiva und Passiva) einer Person zum Zeitpunkt ihres Todes. Wer als Erbe eingesetzt ist (per Gesetz oder Testament), tritt in alle Rechte und Pflichten des Verstorbenen ein. Bei Immobilien bedeutet das: Das Eigentum am Haus oder an der Wohnung geht im Erbfall automatisch auf die Erben über. Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft (siehe oben). Ein Erbe kann eine Erbschaft innerhalb von 6 Wochen ausschlagen, wenn er z.B. Schulden nicht übernehmen will. Nimmt er das Erbe an, sollte die Immobilie im Grundbuch auf den Erben umgeschrieben werden (dies geschieht oft im Zusammenhang mit der Erbschaftsteueranzeige). Zudem stellt sich die Frage der Erbschaftsteuer (siehe nächster Punkt). Bei Immobilien kann es sinnvoll sein, einen Erbschein zu beantragen, um sich gegenüber dem Grundbuchamt oder Dritten als berechtigter Erbe auszuweisen. Insgesamt ist die Erbschaft ein häufiges Szenario, in dem Immobilien ihren Besitzer wechseln – der Nachlass regelt dann, wer neuer Eigentümer wird.

● Erbschaftsteuer

○ Die Erbschaftsteuer ist eine Steuer auf den Vermögensanfall, den ein Erbe durch den Todesfall erhält. Übersteigt der Wert des geerbten Vermögens den persönlichen Freibetrag des Erben, fällt Erbschaftsteuer auf den überschießenden Betrag an. Bei Immobilien wird für die Berechnung der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls herangezogen. Je nach Verwandtschaftsverhältnis zum Verstorbenen gelten unterschiedliche Freibeträge (z.B. Kinder 400.000 €, Ehegatten 500.000 €) und Steuerklassen mit Steuersätzen von 7% bis 30%. Selbstgenutztes Wohneigentum kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei vererbt werden (z.B. das Familienheim an Ehepartner). Wichtig ist die Bewertung der geerbten Immobilie: Hierzu gibt es gesetzliche Bewertungsverfahren, um einen möglichst realistischen Wert festzulegen. Die Erbschaftsteuer muss vom Erben an das Finanzamt abgeführt werden, sofern der steuerpflichtige Erwerb über dem Freibetrag liegt.

● Eigentum

○ Eigentum bezeichnet das rechtliche Herrschaftsrecht an einer Sache, hier also z.B. an einem Grundstück oder einer Wohnung. Der Eigentümer kann grundsätzlich nach Belieben mit der Sache verfahren – sie nutzen, verändern, verkaufen oder belasten –, soweit nicht Gesetze oder Rechte Dritter entgegenstehen. Im Immobilienbereich ist der Eigentümer einer Immobilie nicht immer identisch mit dem Bewohner oder Besitzer: Zum Beispiel bei einer vermieteten Wohnung ist der Vermieter Eigentümer, der Mieter jedoch der Besitzer (Nutzer) der Räume. Eigentum an Grundstücken und Immobilien wird durch Eintragung im Grundbuch dokumentiert. Mit dem Eigentum gehen auch Pflichten einher, etwa die Verkehrssicherungspflicht (dafür zu sorgen, dass von der Immobilie keine Gefahren für Dritte ausgehen) und die Tragung der Lasten (z.B. Grundsteuer). Eigentum genießt in Deutschland Grundrechtsschutz (Art. 14 GG: „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“), was u.a. bedeutet, dass Enteignungen nur gegen Entschädigung zulässig sind.

● Eigentümerversammlung (Übersprungen: Siehe „Wohnungseigentum“ und „Wirtschaftsplan“ für WEG-Themen)

● Exposé

○ Ein Exposé ist eine schriftliche Präsentation einer Immobilie, die zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten wird. Es enthält alle wichtigen Informationen zum Objekt: Beschreibung der Lage und Ausstattung, Grundrisse, Fotos, den Preis bzw. Mietzins und die Kontaktdaten des Anbieters. Das Exposé dient als „Visitenkarte“ der Immobilie – Interessenten erhalten dadurch einen ersten Eindruck. Ein gutes Exposé soll ansprechend gestaltet und zugleich ehrlich sein, um ernsthafte Nachfrage zu wecken. Oft wird es vom Makler oder Verkäufer erstellt und online oder in Papierform verbreitet. Rechtlich sind die Angaben im Exposé grundsätzlich unverbindlich; wichtige Zusicherungen sollten später im Vertrag festgehalten werden. Dennoch muss der Anbieter wahrheitsgemäße Angaben machen, da falsche Angaben (z.B. verschwiegene Mängel) zu Haftungsansprüchen führen können.

Seit Anbeginn der menschlichen Zivilisation sind Immobilien ein beständiger Pfeiler in Gesellschaft, Wirtschaft und Kultur – sie spiegeln Wohlstand und Stabilität wider, verlangen jedoch ein hohes Maß an Verständnis und Umsicht. Wer diese Komplexität durchdringt, kann große Chancen nutzen, insbesondere wenn transparente und smarte Softwarelösungen (wie unsere 😉) den Weg begleiten.

Viel Erfolg,

💙 Christoph, Johannes und Roman

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