Buchstabe B: Das Immobilien ABC - Alles, wirklich ALLES, was du wissen musst!

Immobilien sind weit mehr als nur Gebäude und Grundstücke. Sie gelten als Basis für Wohnen, Wirtschaft, Vermögensaufbau und kulturelle Entwicklung. Bereits seit den ersten Siedlungen in der Geschichte der Menschheit haben Häuser und Böden den sozialen und wirtschaftlichen Fortschritt mitbestimmt. Auch heute, in Zeiten vielfältiger Finanzprodukte und dynamischer Märkte, behalten Immobilien als „unbewegliche Werte“ ihren besonderen Stellenwert. Dennoch erfordert es fundiertes Wissen, um Chancen zu erkennen und Risiken realistisch einzuschätzen.

Unser Immobilien-ABC greift genau dieses Bedürfnis nach Klarheit und Durchblick auf. Es soll Laien wie Fachinteressierten eine einfache Orientierung in der komplexen Welt aus Kauf, Verkauf, Vermietung, Finanzierung und vielem mehr bieten. Die wichtigsten Begriffe werden verständlich erklärt, damit Eigentümer, Investoren und alle, die sich mit der Materie beschäftigen, gut informiert und sicher handeln können. Wer bei diesem Einstieg auf eine smarte Softwarelösung zurückgreift, gewinnt einen transparenten Überblick – und spart sich einige Stolpersteine auf dem Weg zum Erfolg.

● Bauantrag

○ Ein Bauantrag ist der offizielle Antrag auf Baugenehmigung für ein konkretes Bauvorhaben. In Deutschland muss jeder, der bauen will, zuvor diesen Antrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde stellen. Dem Bauantrag sind zahlreiche Unterlagen beizufügen, etwa Bauzeichnungen, Lageplan und Baubeschreibung, die den geplanten Bau genau dokumentieren. Grundlage für den Bauantrag sind die Landesbauordnung und die Bauvorlagenverordnung, welche die formellen Anforderungen regeln. Erst wenn der Bauantrag geprüft und genehmigt wurde, darf mit dem Bau begonnen werden. ● Bauaufsichtsbehörde

○ Die Bauaufsichtsbehörde (oft das Bauamt) ist die Behörde, welche die Einhaltung der Bauvorschriften überwacht. Sie prüft Bauanträge und erteilt Baugenehmigungen im Rahmen der geltenden Gesetze und Bebauungspläne. Außerdem führt sie während der Bauphase Baukontrollen durch, um sicherzustellen, dass nach genehmigten Plänen und Vorschriften gebaut wird. Auch bei Abnahmen oder Nutzungsänderungen ist die Bauaufsichtsbehörde involviert. In größeren Städten gibt es eigene Bauämter, in kleineren Gemeinden können Kreisbehörden diese Aufgaben übernehmen.

● Baufinanzierung

○ Baufinanzierung bezeichnet die Finanzierung eines Immobilienkaufs oder -baus mithilfe eines Darlehens. In der Regel handelt es sich um langfristige Kredite, oft mit günstigeren Zinsen als normale Verbraucherkredite, da die Immobilie als Sicherheit dient. Eine Baufinanzierung deckt typischerweise den Großteil der Kauf- oder Baukosten einer Immobilie ab, inklusive Grundstück, Baukosten und Baunebenkosten. Der Kreditnehmer zahlt die Baufinanzierung über viele Jahre in Raten zurück (siehe Annuitätendarlehen). Wichtig sind ausreichend Eigenkapital und eine gut geplante Tilgung, um die Finanzierung tragfähig zu gestalten. Durch die lange Zinsbindungsfrist ist die monatliche Belastung während der Festzinsperiode kalkulierbar, und nach Ablauf kann eine Anschlussfinanzierung erforderlich sein.

● Baugenehmigung

○ Die Baugenehmigung ist der behördliche Bescheid, der ein geplantes Bauvorhaben offiziell genehmigt. Mit der erteilten Genehmigung bestätigt die Behörde, dass das Vorhaben mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften – z.B. Bebauungsplan, Bauordnung, Brandschutz – vereinbar ist. Eine Baugenehmigung ist meist befristet (oft 3 Jahre gültig) und kann Auflagen oder Bedingungen enthalten, die der Bauherr erfüllen muss. Ohne gültige Baugenehmigung darf nicht mit dem Bau begonnen werden. Die Genehmigung schafft Baurecht, das heißt der Bauherr darf nun im genehmigten Umfang bauen.

● Baugrundstück

○ Ein Baugrundstück ist ein Grundstück, das zum Bauen geeignet und bestimmt ist. In der Regel ist es innerhalb eines Baugebiets gelegen oder es existiert bereits Baurecht dafür. Um auf einem Grundstück tatsächlich bauen zu können, muss es die nötigen Eigenschaften (tragfähiger Boden, Erschließung mit Versorgungsleitungen) besitzen und es muss eine Baugenehmigung für das geplante Gebäude vorliegen. Nicht jedes freie Grundstück ist sofort ein Baugrundstück – oft muss das Baurecht erst über einen Bebauungsplan oder eine Bauvoranfrage geklärt werden. Der Wert eines Baugrundstücks bemisst sich stark nach Lage, Größe und dem zulässigen Baurecht.

● Bauland

○ Bauland ist eine Fläche, die rechtlich als bebaubar ausgewiesen ist. Das bedeutet, es liegt entweder innerhalb eines im Bebauungsplan vorgesehenen Baugebiets oder die Gemeinde hat das Grundstück als baureifes Land definiert. Wichtig ist: Mit dem Kauf eines Grundstücks erwirbt man nicht automatisch das Recht zu bauen. Falls noch kein Baurecht besteht, muss es erst durch einen Bebauungsplan oder eine Baugenehmigung geschaffen werden. Bauland ist in Wachstumsregionen sehr gefragt und dadurch oft teuer, da es die Grundlage für neue Wohn- oder Gewerbebauten darstellt.

● Baulast

○ Eine Baulast ist eine freiwillige, öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, etwas zu tun, zu unterlassen oder zu dulden, was das Grundstück betrifft. Baulasten werden im Baulastenverzeichnis eingetragen und können z.B. Abstandflächenübernahmen, Zufahrtsrechte oder Stellplatzverpflichtungen sein. Durch eine Baulast können im Einzelfall Vorschriften, die ein Bauvorhaben verhindern würden, durch eine belastbare Verpflichtung des Nachbarn ausgeglichen werden. Nur wenn eine Baulast ordnungsgemäß eingetragen ist, darf von den üblichen Bauvorschriften (z.B. Abstandsflächen) abgewichen werden. Baulasten bleiben auch bei Eigentümerwechsel auf dem Grundstück bestehen, bis sie auf Antrag wieder gelöscht werden.

● Baulandmobilisierungsgesetz

○ Das Baulandmobilisierungsgesetz ist eine gesetzliche Regelung aus 2021, die Kommunen mehr Möglichkeiten geben soll, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Durch dieses Gesetz wurde beispielsweise das kommunale Vorkaufsrecht gestärkt und der Teilabriss von Wohngebäuden erschwert, um Wohnraum zu erhalten. Gemeinden in angespannten Wohnungsmärkten können mit den neuen Instrumenten leichter brachliegende Grundstücke aktivieren oder Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen einschränken. Das Gesetz ist Teil der Maßnahmen der Bundesregierung, der Wohnungsnot in vielen Städten entgegenzuwirken. Es bietet den Städten einen erweiterten Handlungsspielraum, um schneller bezahlbaren Wohnraum zu ermöglichen.

● Bebauungsplan

○ Ein Bebauungsplan (B-Plan) ist ein verbindlicher Bauleitplan der Gemeinde, der für einen bestimmten Teil des Gemeindegebiets festlegt, was und wie dort gebaut werden darf (Bebauungsplan: Definition & Zweck einfach erklärt | Wiki). Er enthält parzellenscharf Regelungen zur Art der baulichen Nutzung (z.B. Wohngebiet, Gewerbegebiet), zum Maß der Nutzung (z.B.Gebäudehöhe, Grundflächenzahl), zur Bauweise und zu überbaubaren Grundstücksflächen (Bebauungsplan: Definition & Zweck einfach erklärt | Wiki). Der Bebauungsplan wird von der Gemeinde als Satzung beschlossen und schafft Baurecht – er gibt Eigentümern also das Recht, im Rahmen der Planvorgaben zu bauen (Bebauungsplan: Definition & Zweck einfach erklärt | Wiki). Ohne Bebauungsplan gilt das Baugesetzbuch (§34 BauGB: Innenbereich nach Umgebungsbebauung oder §35 BauGB: Außenbereich), was oft restriktiver ist. Für Bauherren ist der Bebauungsplan zentral, um zu wissen, was auf ihrem Grundstück möglich ist.

● Beleihungswert

○ Der Beleihungswert ist der von der Bank ermittelte Wert einer Immobilie, bis zu dem sie diese als Sicherheit für ein Darlehen akzeptiert. Er liegt meist etwas unter dem Marktwert der Immobilie. Banken kalkulieren konservativ: Sie überlegen, welchen Erlös sie im Fall einer Zwangsverwertung der Immobilie sicher erzielen können. Üblich ist, dass der Beleihungswert etwa 80–90% des Kaufpreises beträgt. Auf Basis des Beleihungswerts legt die Bank die Beleihungsgrenze fest und entscheidet, wie hoch das Darlehen maximal sein darf. Für den Kreditnehmer bedeutet ein hoher Beleihungswert bessere Konditionen, da die Sicherheit für die Bank größer ist.

● Bestellerprinzip

○ Das Bestellerprinzip regelt, wer bei der Vermietung einer Wohnung die Maklerprovision zahlen muss. Seit Juni 2015 gilt in Deutschland: Wer den Makler bestellt, der bezahlt. In der Praxis bedeutet das bei Mietwohnungen meist, dass der Vermieter die Maklergebühr trägt, da er den Makler beauftragt hat, einen Mieter zu finden. Für Mieter fällt damit in der Regel keine Provision mehr an, es sei denn, der Mieter hat den Makler explizit selbst eingeschaltet – in diesem Fall ist er der „Besteller“ und zahlt die Gebühr. Das Bestellerprinzip soll Wohnungssuchende finanziell entlasten und hat die bisher übliche Praxis umgekehrt, in der oft Mieter die Provision zahlen mussten, obwohl der Vermieter den Makler beauftragt hatte.

● Betriebskosten

○ Betriebskosten sind die laufenden Kosten, die bei der Bewirtschaftung einer Immobilie anfallen. Dazu zählen zum Beispiel Ausgaben für Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Grundsteuer, Versicherungen und Beleuchtung des Gemeinschaftseigentums. Wenn eine Immobilie vermietet ist, können viele dieser Kosten gemäß Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden (über die Nebenkostenabrechnung). Betriebskosten fallen regelmäßig an und sind vom Eigentümer zu tragen, solange er sie nicht per Mietvertrag dem Mieter auferlegt. Im Mietvertrag wird in der Regel vereinbart, welche Betriebskosten der Mieter als Nebenkosten zu zahlen hat. Am Jahresende erfolgt dann eine Betriebskostenabrechnung, in der Vorauszahlungen mit den tatsächlichen Kosten verrechnet werden.

● Bodenrichtwert

○ Der Bodenrichtwert ist ein amtlich ermittelter Orientierungswert für den Preis von Grundstücken in einer bestimmten Lage. Er gibt den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für unbebaute Grundstücksflächen in vergleichbarer Lage an. Gutachterausschüsse der Kommunen werten dazu alle Grundstückskäufe aus und veröffentlichen alle zwei Jahre neue Bodenrichtwerte. Für einen konkreten Bauplatz kann der tatsächliche Wert je nach Besonderheiten (z.B. Zuschnitt, Lage im Viertel, Erschließungszustand) vom Bodenrichtwert abweichen. Bodenrichtwerte dienen Eigentümern, Käufern und Gutachtern jedoch als wichtige Grundlage zur Wertermittlung und werden z.B. zur Berechnung der Grundsteuer oder bei der Verkehrswertermittlung herangezogen.

● Bodenwert

○ Der Bodenwert ist der Wert eines Grundstücks im unbebauten Zustand. Er ergibt sich aus dem Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche, wobei besondere Gegebenheiten des Grundstücks noch berücksichtigt werden können. Einfach gesagt: Was wäre das Grundstück allein (ohne Gebäude) wert? Der Bodenwert fließt in Immobilienbewertungen ein, indem man ihn vom Gesamtwert abtrennt, um den Wert des Gebäudes separat zu betrachten. Gerade bei älteren Gebäuden ist der Bodenwert manchmal höher als der Zeitwert des Hauses. In Gutachten wird der Bodenwert oft anhand der aktuellen Bodenrichtwerte und einer individuellen Anpassung ermittelt, sofern das Grundstück in Lage oder Beschaffenheit vom Durchschnitt abweicht.

● Bausachverständiger

○ Ein Bausachverständiger (Baugutachter) ist ein Fachmann mit besonderer Erfahrung und Expertise im Bauwesen. Er kann den Zustand von Gebäuden beurteilen, Bauschäden oder Mängel feststellen und den Wert einer Immobilie fachgerecht einschätzen. Bauherren ziehen Bausachverständige z.B. zur Begutachtung von Baumängeln hinzu oder Käufer vor dem Immobilienkauf zur Prüfung des Objektzustands (ähnlich einem TÜV fürs Haus). Seine unabhängige Bewertung hilft, Fehleinschätzungen zu vermeiden – etwa versteckte Mängel zu erkennen – und dient oft als Entscheidungsgrundlage. In Gerichtsverfahren rund um Bauschäden werden Sachverständige hinzugezogen, um neutralen fachlichen Rat zu geben. Insgesamt ersetzt der Rat eines Bausachverständigen fehlendes bautechnisches Wissen des Laien und schafft Sicherheit bei wichtigen Bau-Entscheidungen.

● Bauträger

Ein Bauträger ist ein Unternehmen oder eine Person, die auf eigenes Risiko ein Bauprojekt durchführt und die schlüsselfertige Immobilie anschließend verkauft (Bauträger ► Definition, Vorteile & Risiken | McMakler). Bauträger kaufen meist unbebaute Grundstücke oder alte Objekte zum Abriss, lassen darauf neue Wohn- oder Gewerbeimmobilien errichten und veräußern diese dann an Endkäufer (Bauträger ► Definition, Vorteile & Risiken | McMakler). Während der Bauzeit übernimmt der Bauträger die Rolle des Bauherrn und koordiniert Planung, Genehmigungen und Bauausführung (Bauträger ► Definition, Vorteile & Risiken | McMakler). Der Käufer erwirbt beim Bauträgerkauf ein Komplettpaket: Grundstück und Neubau aus einer Hand. Rechtlich schließen Käufer mit dem Bauträger einen Bauträgervertrag, der sowohl Bauleistung als auch Eigentumsübertragung des Grundstücks umfasst (Bauträger ► Definition, Vorteile & Risiken | McMakler). Ein Vorteil für Käufer ist, dass der Bauträger für die vertraglich geschuldete fertige Immobilie haftet (Gewährleistung), sie müssen sich nicht selbst um die Bauabwicklung kümmern. Nachteilig können begrenzte Änderungswünsche und die Abhängigkeit von der Bonität des Bauträgers sein.

● Berliner Testament (Übersprungen: Begriff nicht im Immobilien-ABC relevant) ● Besitzübergang (Übersprungen: Begriff meist im Kontext von Immobilienkaufvertrag erklärt, z.B. Übergang von Nutzen und Lasten) ● Bestandsverzeichnis (Grundbuch) (Übersprungen: Details des Grundbuchs werden unter „Grundbuch“ erklärt)

Seit Anbeginn der menschlichen Zivilisation sind Immobilien ein beständiger Pfeiler in Gesellschaft, Wirtschaft und Kultur – sie spiegeln Wohlstand und Stabilität wider, verlangen jedoch ein hohes Maß an Verständnis und Umsicht. Wer diese Komplexität durchdringt, kann große Chancen nutzen, insbesondere wenn transparente und smarte Softwarelösungen (wie unsere 😉) den Weg begleiten.

Viel Erfolg,

💙 Christoph, Johannes und Roman

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